Započinjanju izgradnje obiteljske zgrade na vlastitoj parceli prethodi izrada odgovarajuće dokumentacije i dobivanje upravnih odluka. Pravni temelj za sve ove aktivnosti je Zakon o gradnji, koji se povremeno mijenja. Područje utjecaja objekta, čija se definicija također promijenila, od značajne je važnosti za vlasnika investicije. Pod određenim uvjetima, navođenje ovog područja može vas izuzeti od podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu, jer je dovoljno obavijestiti gradilište.
Ako planirate graditi kuću, upotrijebite uslugu Pretraživanje izvođača, dostupnu na web stranici Građevinski kalkulatori. Nakon što popunite kratki obrazac, dobit ćete pristup najboljim ponudama.
Područje utjecaja objekta - važan faktor razvoja parcele
Sve se mijenja - također i Zakon o izgradnji
Pravni temelj za izmjene je Zakon od 13. veljače 2022. kojim se mijenjaju odredbe Zakona o gradnji, koji je stupio na snagu 19. rujna 2022. godine. Mnoge izmjene donijele su posao u korist vlasnika nekretnina, koji sada, u opravdanim slučajevima, mogu zamijeniti dugotrajne postupke za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu jednostavnijom građevinskom prijavom. Kao primjer promjena u odredbama zakona o gradnji može se spomenuti nova definicija "utjecajnog područja objekta".
U prethodnom tekstu područje utjecaja objekta definirano je kao:
"Područje označeno u blizini građevinskog objekta na temelju posebnih propisa, uvodeći ograničenja u razvoj ovog mjesta, uključujući i razvoj ovog područja".
Nakon izmjene propisa, ova definicija područja utjecaja objekta poprimila je oblik:
"Područje određeno u blizini građevinskog objekta na temelju posebnih propisa, uvodeći ograničenja u razvoju ovog područja koja se odnose na ovaj objekt".
Važnost promjene definicije područja utjecaja objekta na obiteljske stanove
U svakom slučaju treba pravilno odrediti područje utjecaja objekta, jer omogućuje utvrđivanje opsega stranaka u postupku izdavanja građevinske dozvole. Na temelju čl. 28 sekundi 2 Zakona o gradnji, od 7. srpnja 1994., "stranke u postupku izdavanja građevinske dozvole su: investitor i vlasnici, trajni korisnici plovila ili upravitelji nekretnina koje se nalaze unutar udarnog područja objekta".
Ako područje utjecaja, a time i skupina stranaka u postupku, nije pravilno naznačeno, to može rezultirati odbijanjem zahtjeva i ponovnim otvaranjem postupka. Nedavna izmjena propisa i sužavanje navedene definicije rezultira smanjenjem broja stranaka koje sudjeluju u postupku za dobivanje dozvole za, primjerice, izgradnju obiteljske kuće.
Opseg ograničenja vezanih za podizanje zgrada na parceli odnosi se samo na objekte koji se nalaze na parceli i udaljenost između zgrada i neizgrađenog područja. Sužavanje definicija trebalo bi omogućiti racionalizaciju postupka od strane tijela uprave. Nema potrebe proučavati utjecaj podignute građevine na opseg uređenja zemljišta.
Koje je područje utjecaja objekta u praksi?
Pojašnjenje definicije utjecajnog područja objekta prije izmjene i dopune
Postojeća odredba o "ograničenjima u razvoju, uključujući razvoj zemljišta" značila je da su ograničenja u vezi s razvojem samo element ograničenja u razvoju. Može se reći da je svako razvojno ograničenje razvojno ograničenje, ali ne i obrnuto: ne primjenjuje se svako razvojno ograničenje na razvoj.
Kako bi se utvrdilo područje utjecaja u ovom širokom opsegu, bilo je potrebno primijeniti zakonske odredbe koje nadilaze građevinsko pravo. Uzeta su u obzir sva ograničenja razvoja zemljišta koja proizlaze iz posebnih propisa.
Zona utjecaja morala je uzeti u obzir učinke utjecaja na okoliš, uzeti u obzir propise udaljene od građevinskog zakona, poput zakona o vodama, zaštite spomenika, zaštite prirode, zaštite od požara, zakona o energetici i drugih. Opis takvih utjecaja u upravljanju zagađenjem zraka ili vode, bukom, vibracijama, električnim smetnjama, ograničenjem korištenja vode, komunikacijskim ili kanalizacijskim sustavima. Ako tražite dodatne savjete, provjerite i vi ovaj članak o najvažnijim formalnostima prije izgradnje.
Posljedice promjene građevinskog zakona u pogledu definicije utjecajnog područja
Ograničavanje zahtjeva na opseg uređenja zemljišta dopušta ostavku na razmatranje odredbi koje nadilaze Zakon o gradnji. Prema definiciji u čl. 28 sekundi 2 Zakona o gradnji, "stranke u postupku izdavanja građevinske dozvole su: investitor i vlasnici, trajni korisnici plovila ili upravitelji nekretnina koje se nalaze unutar utjecajnog područja objekta". Zbog izmijenjene definicije ovog područja stranke neće biti, primjerice, susjedi parcele na kojoj se treba graditi.
Ostavljanje riječi "ugrađeno" u odredbi upućuje samo na takav utjecaj na okoliš koji sprječava ili ograničava građevinske radove. To može biti posljedica neispunjavanja tehničkih i građevinskih uvjeta i drugih građevinskih uvjeta. Riječ je prvenstveno o čuvanju propisanih udaljenosti nekih građevinskih objekata od drugih.
Razvoj građevinskog zemljišta zahtijeva primjenu tehničkih uvjeta navedenih u propisima. To uključuje dopuštene udaljenosti od građevine, naime zgrada bi se trebala nalaziti na udaljenosti ne manjoj od 4 m od ruba parcele u slučaju zida s prozorima i vratima prema granici, odnosno 3 m u slučaju zid bez prozora i vrata. U obiteljskim kućama dopuštene su i druge udaljenosti, ali moraju biti u skladu s lokalnim planom ili odlukom o razvojnim uvjetima.
Zahtjev za gradnju - ili građevinska dozvola
Ako je ne samo mjesto obiteljske zgrade, već i utjecaj gradilišta ograničen samo na područje čestice, odredbe građevinskog zakona ne zahtijevaju podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu. Vlasnik investicije samostalno odlučuje podnosi li zahtjev za izdavanje građevinske dozvole ili ne. Naravno, ne biste trebali imati iluzija o potpunoj slobodi djelovanja nakon odabira druge opcije. Bez obzira na vrstu primjene, građevinski projekt i njegova provjera sa propustima zakona o gradnji isti su.
Razlika između zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole i zahtjeva za gradnju leži u različitim postupcima i obliku odluke. U svakom slučaju provjerava se usklađenost projekta s lokalnim razvojnim planom, na primjer, kao i sa smjernicama o utjecaju na okoliš. Općenito govoreći, postupak podnošenja zahtjeva za gradnju jednostavniji je od podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu i traje mnogo manje vremena. Ako nadležno upravno tijelo ne uloži prigovor, moguće je započeti građevinske radove.
