Kad želimo kupiti zemljište za obiteljsku kuću, često se plašimo cijene zemljišta. Rješenje za snižavanje cijene je kupnja poljoprivrednog zemljišta i njegova reklasifikacija kao građevinsko zemljište. U tom slučaju vrijedi doznati kako izgleda transformacija poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, kada ga je moguće reklasificirati i koliki su troškovi cijele operacije.
Ako planirate graditi kuću, upotrijebite uslugu Pretraživanje izvođača, dostupnu na web stranici Građevinski kalkulatori. Nakon što popunite kratki obrazac, dobit ćete pristup najboljim ponudama.
Pretvaranje poljoprivredne parcele u građevinsku - propisi
Čini se da svaka poljoprivredna parcela dopušta izgradnju stambene zgrade. Pokazalo se, međutim, da je za tretiranje kao građevinsko zemljište potrebno pretvoriti poljoprivredno zemljište u građevinsko. Dobro je znati kada se radi o poljoprivrednom zemljištu s mogućnošću pretvaranja u građevinsko zemljište, jer moraju biti ispunjeni određeni uvjeti. O tim uvjetima saznat ćemo iz Zakona od 3. veljače 1995. o zaštiti poljoprivrednog i šumskog zemljišta, kao i iz lokalnog plana prostornog razvoja za datu komunu.
“Zakon od 3. veljače 1995. o zaštiti poljoprivrednog i šumskog zemljišta:
Poglavlje 2 Ograničavanje dodjele zemljišta u nepoljoprivredne i šumske svrhe
Članak 6.1. U nepoljoprivredne i šumske svrhe može se označiti zemljište označeno u zemljišnim knjigama kao pustoš, a u nedostatku takvog zemljišta-drugo zemljište s najnižom proizvodnom podobnošću.
Članak 7.1. Korištenje poljoprivrednog i šumskog zemljišta u nepoljoprivredne i šumske svrhe, za što je potrebna suglasnost iz stavka 1. 2., unose se u lokalni plan prostornog razvoja, izrađen na način određen odredbama o prostornom planiranju i razvoju.
(… )
2. Oznaka za nepoljoprivredne i šumske svrhe:
1) poljoprivredno zemljište koje čini poljoprivredno zemljište klase I -III - potrebna je suglasnost ministra nadležnog za ruralni razvoj, podložno stavku 2a,
(… )
2a. Nije potrebna suglasnost ministra nadležnog za ruralni razvoj za određivanje poljoprivrednog zemljišta za nepoljoprivredne i šumske svrhe koje čine poljoprivredno zemljište klase I-III, ako zemljište zajedno ispunjava sljedeće uvjete:
1) najmanje polovica površine svakog kompaktnog dijela zemljišta nalazi se unutar područja kompaktne građevine;
2) nalaze se na najviše 50 m od granice najbliže građevinske čestice u smislu odredbi Zakona od 21. kolovoza 1997. o upravljanju nekretninama (Zakon o zakonima iz 2016., točke 2147. i 2260. i od 2022., točka 624) i 820);
3) nalaze se na najviše 50 metara od javne ceste u smislu odredaba Zakona od 21. ožujka 1985. o javnim cestama (Zakon o zakonima iz 2016., točke 1440., 1920., 1948. i 2255. i iz 2017., točka 191.) );
4) njihova površina ne prelazi 0,5 hektara, bilo da su sastavljeni od jedne cjeline ili od više zasebnih dijelova. "
Preklasifikacija poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište
Zašto svaka poljoprivredna parcela nije prikladna za građevinsko zemljište? Glavni problem su ogromni troškovi isključenja poljoprivrednog zemljišta iz poljoprivredne proizvodnje. Postoje iznosi do nekoliko stotina tisuća zlota za jedan hektar, koji bi se pretvorili u nepoljoprivredno zemljište. Poljoprivredna parcela s mogućnošću prenamjene u nepoljoprivredne i šumske svrhe bez prolaska kroz složene postupke trebala bi pokazati najmanju proizvodnu podobnost. U ovu skupinu spada poljoprivredno zemljište niske klase pogodnosti (IV, V i VI).
Kupnja poljoprivrednog zemljišta s mogućnošću pretvaranja u građevinsko zemljište od 9. svibnja 2022. puno je lakši proces. Budući da su upravo na taj dan potpisane izmjene i dopune Zakona o zaštiti poljoprivrednog i šumskog zemljišta. Do tada je za pretvaranje poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište koje čini poljoprivredno zemljište klase I-III potrebna suglasnost ministra. Trenutno poljoprivredno zemljište koje se koristi za klase I-III ne mora biti odobreno za reklasifikaciju, sve dok ispunjava uvjete sadržane u Zakonu o zaštiti poljoprivrednog i šumskog zemljišta, članak 7. 2a. Ili ćete možda i vi biti zainteresirani ovaj članak o izgradnji kuće na poljoprivrednom zemljištu?
Stoga možemo lako transformirati parcelu, od kojih se barem polovica nalazi u području guste razvijenosti. Štoviše, udaljenost poljoprivrednog zemljišta ne smije biti veća od 50 m do granice najbliže građevinske čestice. Ista udaljenost nameće se u odnosu na udaljenost do najbliže javne ceste. Posljednji uvjet koji mora biti ispunjen je površina koja ne prelazi 500 četvornih metara. Zatim, za reklasifikaciju poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište nije potrebno odobrenje.
Cijena poljoprivrednog zemljišta s mogućnošću pretvaranja u građevinsko
Cijena poljoprivredne parcele koja se može pretvoriti u građevinsku je znatno niža. Nažalost, nisu svi svjesni činjenice da se za isključenje poljoprivrednog zemljišta iz proizvodnje mora platiti pristojba. Cijena ovisi o klasi poljoprivrednog zemljišta koje namjeravamo transformirati. Točan cjenik nalazi se u članku 12. 7. Zakona o zaštiti poljoprivrednog i šumskog zemljišta.
Na temelju cjenika uključenog u akt vidjet ćemo da iznos dospijeća za 1 ha oranica i voćnjaka ovisi o klasi. Stoga ćemo za 1 ha poljoprivrednog zemljišta proizvedenog od tla mineralnog i organskog podrijetla platiti:
- 437 175,00 PLN - za I. razred
- 378.885,00 PLN - za klasu II
- 320.595,00 PLN - za klasu IIIa
- 262.305,00 PLN - za klasu IIIb
S druge strane, poljoprivredno zemljište platit ćemo s proizvedenog tla organskog podrijetla:
- 204.015,00 PLN - za klasu IV a
- 145. 725,00 PLN - za klasu IV b
- 116.580,00 PLN - za klasu V
- 87.435,00 PLN - za klasu VI
Ostala pitanja nekretnina - cijene
Kad reklasifikacija poljoprivrednog zemljišta nije moguća ili se pokaže preskupom, način stjecanja nekretnine je kupnja općinskog stana. Vrijedno je saznati kolika je otkupna cijena takvog stana, pa ga možete usporediti sa cijenom poljoprivrednog zemljišta koje se može pretvoriti u građevinsko zemljište.
|
Naziv proizvoda ili aktivnosti |
cijena |
|
Preklasifikacija livada i stalnih pašnjaka klase Ł i Ps I |
437 175 PLN / ha |
|
Prekvalifikacija livada i stalnih pašnjaka klase Ł i Ps II |
361 398 PLN / ha |
|
Troškovi nastali za prenamjenu livada i pašnjaka class i Ps III klase |
291 450 PLN / ha |
|
Troškovi za nastanak transformacije livada i pašnjaka klase Ł i Ps IV |
174 870 PLN / ha |
|
Kupnja vijećničkog stana 50 m2, Suwałki |
cca 70.000 PLN |
|
Kupnja vijećničkog stana |
od 1.300 PLN / m2 |
|
Kupnja općinskog stana od cca 40 m2 |
od 15.000 PLN |
|
Limena garaža - dimenzije dvostruke garaže 6x5 m |
5.240,00 PLN |
|
Limena garaža nalik drvu - dimenzije dvostruke garaže 7x6 m |
14.940,00 PLN |
|
Limena garaža, krilna vrata - dimenzije dvostruke garaže 6x5 m |
2.850,00 PLN |
|
Garaža od opeke - dimenzije dvostruke garaže 7x6 m |
19.900 PLN |
