Cijene novih stanova prema standardima programera u većim gradovima naše zemlje prilično su visoke. Trenutno si rijetko tko može priuštiti kupnju velikog stana bez pomoći hipoteke. Pohlepu programera često vidimo kao razlog visoke stope po m2 nekretnine. No, je li njihova zarada doista toliko visoka? I u kojoj mjeri oni prelaze u više cijene stanova?
Jeste li kupili stan i tražite provjerenu tvrtku za obnovu? Upotrijebite uslugu Pretraživanje izvođača i primajte ponude tvrtki zainteresiranih za izvršenje vaše narudžbe!
Kolika je marža programera?
Prosječna marža programera je oko 20 posto. Međutim, moramo se sjetiti da marža nije prihod developera. Cijena stana se sastoji od
Varijabilni troškovi - tj. otkup zemljišta, zapošljavanje graditelja, građevinsko projektiranje, porez, materijal, troškovi dozvola i formalnosti.
Margina - tj. razlika između fiksnih troškova i cijene stana.
Fiksni troškovi - kao što je gore spomenuto, marža programera nije iznos njegovog prihoda. Svi fiksni troškovi moraju se oduzeti od marže (pretpostavimo 20%). To će biti uredske pristojbe, administrativno osoblje, naknade za marketing itd. Fiksni troškovi obično se kreću od 5 do 12% marže. Dakle, ukupni prihod programera više nije tako visok.
Zarada programera u brojkama
Iz izvješća NBP -a "Podaci o cijenama stanova i stanju na tržištu stambenih i poslovnih nekretnina u Poljskoj u trećem tromjesečju 2015." pokazuje da su prosječne otkupne cijene stanova u najvećim gradovima naše zemlje:
- Varšava - 7800 PLN / m2 (uključujući približno 1500 PLN u razvojnoj marži).
- Gdynia - 6.800 PLN / m2 (uključujući približno 1200 PLN u razvojnoj marži).
- Krakov - 6400 PLN / m2 (uključujući približno 1500 PLN u razvojnoj marži).
- Gdanjsk - 6 300 PLN / m2 (uključujući oko 1.100 PLN u razvojnoj marži).
- Poznanj - 6100 PLN / m2 (uključujući približno 1200 PLN u razvojnoj marži).
- Wrocław - 6.000 PLN / m2 (uključujući oko 1.100 PLN u razvojnoj marži).
- Łódź - 4 500 PLN / m2 (uključujući približno 900 PLN marže za programere).
Na temelju gornjih izračuna, razmotrit ćemo troškove kupnje primjera stana. Pretpostavimo da kupujemo dvosobni prostor površine 40 m22. Kolika će biti marža programera?
- Varšava - cijena stana bit će 312.000 PLN. Marža programera je približno 60.000 PLN.
- Gdynia - stan ćemo platiti 272.000 PLN. Od čega će 48.000 PLN biti dodijeljeno razvojnoj marži.
- Krakov - za 40 m2 stan ćemo platiti 256.000 PLN. Marža programera je približno 60.000 PLN.
- Gdanjsk - kupnja će koštati približno 252.000 PLN. Marža programera je 44.000 PLN
- Poznań - kupit ćemo stan na primarnom tržištu za približno 244.000 PLN. Od čega će 48.000 PLN biti iskorišteno za maržu programera.
- Wrocław - prostor će koštati oko 240.000 PLN. Marža programera je približno 44.000 PLN.
- Łódź - cijena stana bit će relativno niska i iznosit će 180.000 PLN. U redu. 36.000 PLN. od navedenog iznosa bit će marža programera.
Jesu li zarade programera doista toliko visoke?
Istina je da razvojna marža može biti prilično veliko opterećenje za osobu koja kupuje nekretninu. Prosječna marža u trećem tromjesečju 2015. iznosila je 20% vrijednosti imovine. Naravno, to ne znači da je programer toliko zaradio od prodaje. Nakon odbijanja fiksnih troškova, 8 do 15% ostalo mu je u džepu. Je li to puno?
Sa stajališta kupca, definitivno da. Međutim, stručnjaci naglašavaju da s često višemilijunskim doprinosom i trgovačkim rizikom to nije pretjeran ulog. Programeri spominju vremena procvata kada je prosječna marža bila oko 40%. Sve ukazuje na to da je intenzivno povećanje cijena nekretnina već iza nas. Vrlo visoke razvojne marže su povijest. Istina je da postoje i investicije u kojima je marža veća od 30%. Međutim, sada su rijetki. Sve češće razvojna marža pada ispod vrijednosti od 20%. Na neki način, to je povezano s provedbom drugog izdanja programa Mieszkanie dla Młodych, gdje također možete kupiti stanove sa sekundarnog tržišta. To prisiljava programere da smanje cijene i, posredno, smanje svoje marže.
Odakle dolaze pretjerane cijene nekretnina
Ponekad se u prodajnim ponudama pojavljuju nekretnine čije se cijene značajno razlikuju od trenutnih tržišnih stopa. Je li to povezano s ekstremnom pohlepom programera koji želi zaraditi više od kupca? Nije nužno. Upamtite da je jedna od komponenti troškova prostora nabavna cijena građevinskog zemljišta. Stoga će cijene stanova na iznimno atraktivnim lokacijama biti znatno skuplje za kupca. Pri određivanju cijene zemljišta najčešće se koristi stopa PUM -a (korisno stambeno područje). To je pokazatelj koji pokazuje koliko se životnog prostora može „dobiti“ sa svakog četvornog metra2 površine tla. Na indeks PUM -a najznačajniji utjecaj imaju prostorni razvojni planovi koji označavaju najveći kat zgrade. Na primjer, ako planovi predviđaju izgradnju četverokatnice, tada je koeficijent PUM za svaki 1 m2 zemljište će biti 4.
Radi pojednostavljenja, pretpostavljamo da što je veća vrijednost zemljišta, veći će biti koeficijent PUM -a. Njegova prosječna vrijednost u slučaju Varšave iznosi oko 1800 PLN. Za usporedbu, vrijednost PUM -a u Lodzu često ne prelazi 500 PLN. U skladu s tim, cijene nekretnina u ovom gradu bit će mnogo privlačnije.
A kad kupujemo stan?
Ako smo već odlučili kupiti stan od programera, vrijedi razmotriti troškove njegove dorade. Ako želimo izvesti radove po pristojnom standardu, moramo uzeti u obzir trošak do 20% početne cijene stana. Naravno, posao se može obaviti i mnogo jeftinije, a na točan se trošak može izračunati kalkulator za popravak.
A gdje pronaći provjerenog izvođača koji će istodobno obaviti posao na visokoj razini i neće vam naplatiti ogroman iznos? Najbolje na Internetu, među provjerenim tvrtkama koje će vam predstaviti ponude nakon popunjavanja ovog obrasca.
