Lokalni urbanistički plan za našu građevinsku česticu najvažniji je dokument koji se mora pogledati prije početka gradnje (a po mogućnosti prije kupnje parcele). Sadrži sve smjernice o tome što i kako graditi na određenom području. Neki planovi čak diktiraju boju fasade i vrstu građevinskog materijala. Zato je vrijedno znati što je sadržano u ovom dokumentu i kako će to utjecati na izgradnju naše kuće.
Želite li saznati koliko košta izgradnja kuće? Koristite naš kalkulator troškova izgradnje.
Što je zapravo lokalni plan prostornog razvoja i što sadrži?
Lokalni plan pravni je akt koji donosi gradsko ili komunalno vijeće. Plan sadrži detaljne uvjete za razvoj područja i njegovu uporabu. Vrijedno je zapamtiti da se dokument može mijenjati svakih nekoliko godina (ovisno o potrebama grada ili općine). Za neke ulagače ovo bi mogla biti prilično neugodna situacija koja će zaustaviti građevinske radove. Stoga je prije početka radova vrijedno upoznati se s uvjetima lokalnog plana i doznati neće li se u bliskoj budućnosti izmijeniti.
Također treba imati na umu da se dokument uvijek sastoji od opisnog i grafičkog dijela. Vrijedi ih pažljivo analizirati i obratiti pažnju na takve informacije kao što su:
- Namjena područja određene parcele.
- Korištenje okolnih područja.
- Minimalna veličina zemljišta na kojem se može podići obiteljska kuća.
- Maksimalna veličina kuće koju možemo izgraditi.
- Potreban volumen zgrade, oblik krova i vrsta krovnog materijala.
- Položaj zgrade u odnosu na cestu.
- Mogući načini povezivanja kanalizacije i medija.
- Planirani građevinski radovi koji će se izvesti u blizini parcele.
- Planirana izgradnja ceste.
- Područja namijenjena za javne svrhe.
- Detaljni uvjeti razvoja zemljišta koji proizlaze iz potrebe zaštite prirodnog okoliša, kao i pravilnog upravljanja prirodnim resursima.
Prostorni plan razvoja može biti vrlo detaljan ili općenito izrađen. U drugom slučaju imamo veću slobodu i mogućnost tumačenja njegovih odredbi. Međutim, noviji dokumenti imaju tendenciju sadržavati sve detaljnije smjernice. Stoga ih vrijedi analizirati i procijeniti hoće li nam izgradnja na zadanoj parceli biti isplativa.
Kako doći do lokalnog plana prostornog razvoja?
Plan prostornog razvoja otvoren je dokument. Možemo ga vidjeti u gradskom ili komunalnom uredu. Ne moramo posjedovati zemlju niti imati bilo kakva prava na nju. Zahvaljujući tome moći ćemo procijeniti prikladnost parcele prije njene kupnje. Odgovornost zaposlenika je da nam dostavi dokumentaciju. Ne moramo davati nikakve razloge niti dostavljati dodatne dokumente.
Štoviše, također možemo dobiti izvadak i nacrt plana prostornog razvoja. No, morat ćemo platiti odgovarajuću pristojbu. Kopija plana s najviše 5 stranica koštat će 30 PLN. Za opsežnije dokumente platit ćemo 50 PLN. S druge strane, cijena crteža je promjenjiva vrijednost i ovisi o nalazima ureda. To može koštati i do 200 PLN.
Da biste dobili izvadak i prikaz karte, trebat će vam samo registracijski broj parcele, njezino područje i list karte. Sve potrebne informacije potrebno je pribaviti u uredu općine. U nekim slučajevima možete provjeriti i zemljišnu i hipotekarnu knjigu. Međutim, većina neiskorištenih parcela ga još nema.
Lokalni urbanistički plan i njegov utjecaj na mogućnost izgradnje kuće
Lokalni plan može investitoru nametnuti mnoge građevinske zahtjeve. Kubatura zgrade, geometrija krova i položaj zgrade na parceli bit će važni. U nekim slučajevima nailazimo i na uvjete koji se odnose na građevinski materijal. Stoga je vrijedno analizirati dokumentaciju prije kupnje građevinskog projekta. Ako dizajn naše kuće nije u skladu s urbanističkim planom, izgradnja neće biti moguća. Zadaća investitora bit će prilagodba projekta trenutnim zakonskim zahtjevima. Ne bi trebalo biti previše komplicirano, ali korekcije gotovog građevinskog projekta bit će dodatni trošak i odgodit će početak građevinskih radova.
Srećom, većina lokalnih planova ne postavlja investitorima previše složene zahtjeve. Izgradnja u skladu s odredbama lokalnog zakona ne bi trebala predstavljati veliki problem. U najpovoljnijoj situaciji su investitori koji planiraju graditi na području koje pokrivaju sadašnji planovi prostornog razvoja. Mnogo je gore ako se ova vrsta dokumentacije tek stvara ili mijenja. Članak 65. Zakona od 27. ožujka 2003. o prostornom planiranju i razvoju kaže da se izmjenama lokalnog plana ne ukida građevinska dozvola. Investitor može nastaviti s radovima u skladu s rasporedom i smjernicama sadržanim u razvojnim uvjetima / prethodnom lokalnom planu.
Međutim, situacija bi se mogla zakomplicirati ako smo planirali gradnju, ali još nismo podnijeli nikakve dokumente. Izmjene prostornog plana mogu promijeniti namjenu naše parcele. U ovom slučaju možemo samo pokušati utjecati na sadržaj lokalnog plana.
Vrijedno je znati da je nacrt lokalnog plana prostornog razvoja stavljen na javni uvid (najmanje 21 dan). Istodobno, ured postavlja rok za podnošenje pisanih komentara. Svaki komentar se mora razmatrati pojedinačno. Vrijedi ga dodatno motivirati jer će povećati šanse za uspjeh. Ako se naš komentar ispravno razmotri, sve će se promjene primijeniti na nacrt lokalnog plana. Negativno razmatranje naše primjedbe ne može se žaliti upravnom sudu.
