Prije nego što kupimo stan, suočeni smo s mnogo izbora. Prvi je izbor između novih i stanova na sekundarnom tržištu. Posljednjih desetljeća došlo je do pada popularnosti stanova u starim blokovima. Vjerojatno je to povezano s mnogim prednostima koje proizlaze iz kupnje stanova od programera. U nastavku predstavljamo osnovne prednosti i nedostatke oba ova rješenja.
Ne zaboravite uzeti u obzir troškove obnove ili dorade prije kupnje stana. Oboje možete besplatno izračunati na građevinskim kalkulatorima.
Prednosti i nedostaci primarnog tržišta
Stanovi u novim blokovima stvaraju se na temelju novih tehnoloških rješenja. To se primjetno prevodi u udobnost njihove uporabe. Interijeri stanova obično su prilično laki za uređenje, a njihov raspored prilično je dobro osmišljen. Nakon što smo kupili nekretninu, sve što trebamo učiniti je dovršiti je kako treba (većina novih stanova je u stanju graditelja). Procjenjuje se da su troškovi dorade novog stana oko 1000 PLN / m2ali troškovi mogu uvelike varirati. Kao i povrat ulaganja u stan tijekom mnogo godina. Da biste izračunali koliko će nas sve to koštati, vrijedi upotrijebiti web stranicu profit.pl i sami to izračunati.
Još jedna prednost novogradnje je moderna infrastruktura okolice. Oko novih blokova grade se moderne garaže, trgovine i igrališta. Okolina često izgleda mnogo bolje nego kad je okružena velikim blokovima ploča. Neka novoizgrađena stambena naselja dodatno se zatvaraju, što povećava sigurnost stanovnika i povećava njihovu kvalitetu života. Također postoji mišljenje da je većina posjeda novih stambenih blokova (čak i onih koji nisu ograđeni) mnogo sigurniji od blizine montažnih stambenih blokova. Naravno, to ovisi o lokaciji, ali uzimajući u obzir uobičajeno praćenje unutar zatvorenog posjeda i stalno prisutnu sigurnost, teško je zamisliti sigurnije imanje.
Elegantan izgled stubišta također je važan jer ne nalikuju onima iz starih, često oštećenih zgrada. Funkcionalna dizala i elegantno okruženje čine život u novim zgradama mnogo ugodnijim. Također je korisno za investitore koji planiraju iznajmiti svoj novi stan. Učinkovito okruženje i novo uređenje interijera zasigurno će povećati cijenu najma stana.
Također je vrijedno zapamtiti da ulagači koji kupuju nekretnine na primarnom tržištu ne moraju plaćati porez na građanskopravne transakcije (kao što je slučaj s nekretninama na sekundarnom tržištu). Vrijednost ovog poreza ekvivalent je 2% vrijednosti imovine. U praksi, međutim, moraju platiti PDV (uključen u cijenu stana), što znači da je stvarni namet za državu mnogo veći nego u slučaju sekundarnog tržišta.
Dodatna prednost je činjenica da su novi stanovi pokriveni višegodišnjim jamstvenim razdobljem. Sve nedostatke i nedostatke u stanu, koji nisu uzrokovani nepravilnom uporabom, programer mora popraviti. Za ulagača će to biti dodatna sigurnost koja jamči da se u budućnosti neće suočiti s nepredviđenim troškovima. U ovom trenutku vrijedi spomenuti i male naknade povezane s radom zgrade. Novi blokovi neće zahtijevati obnovu dugi niz godina, što će se pretočiti u značajno smanjenje doprinosa u fondove za obnovu. Suvremena građevinska rješenja također čine račune za grijanje vrlo niskim.
Jedini značajan nedostatak ovog rješenja je cijena nekretnine. Stanovi u novim stambenim zgradama i dalje su skuplji od onih na sekundarnom tržištu. Za isti novac možemo kupiti veću polovnu nekretninu koja će se dodatno nalaziti bliže centru grada. Za neke ulagače, nedostatak čekanja na stan također može biti nedostatak. Programeri pokušavaju okupiti kupce prije nego što cijeli blok bude dovršen. Zato mnogi investitori svoj stan vide samo u dizajnu. Ponekad morate čekati i do nekoliko godina da se transakcija dovrši i da uselite u stan.
Prednosti i nedostaci naknadnog tržišta
Sekundarno tržište često je povezano sa sivim blokovima izrađenim od velikih ploča. Međutim, slika starih i ružnih stambenih naselja nema uvijek pravo opravdanje. Sve više starih stambenih naselja modernizira svoju infrastrukturu, a izolirani blokovi poprimaju estetski izgled.
Još jedna prednost u korist sekundarnog tržišta obično je dobro mjesto. Većina starih blokova nalazi se u blizini središnjih točaka gradova. Njihova karakteristična karakteristika je obično dobro razvijena infrastruktura i odgovarajuće prometne veze s ostatkom grada.
Nažalost, kvaliteta stanovanja može ostaviti puno želja. Mnogo nekretnina sa sekundarnog tržišta zahtijeva veliku obnovu. U slučaju novih stanova nemamo većih problema s procjenom troškova ovih radova. Međutim, obnova zauzete imovine gotovo je uvijek povezana s prethodno nepredviđenim troškovima. Početna procjena troškova ulagača može se razlikovati od stvarnog iznosa za 30 - 40%. Naravno, troškovi obnove starog stana mogu se izračunati i na građevinskim kalkulatorima (kliknite ovdje kako biste besplatno izračunali troškove obnove), ali uvijek postoji rizik da će tijekom obnove kupaonice biti potrebno zamijeniti , na primjer, cijeli vodovod ili dodatni radovi na sušenju vlažnih zidova. Ovo je prilično velika neugodnost na koju vrijedi obratiti posebnu pozornost.
Još jedan nedostatak koji obeshrabruje potencijalne ulagače je ružan i neučinkovit izgled okolice. Siva stubišta, bez trgova, igrališta ili čak bez lifta u četverorazrednoj stambenoj zgradi nažalost su uobičajena pojava. Dodatni nedostatak je nedostatak odgovarajućih natkrivenih parkirališta. Većina stanovnika prisiljena je ostaviti svoja vozila na otvorenom. Naravno, može se samo ozbiljno razmisliti o osiguranju područja.
Značajan problem stanova na sekundarnom tržištu (posebno u stambenim zgradama izgrađenim prije 1990.) je stalan raspored prostorija. Obnova ove vrste nekretnine može biti vrlo teška. Većina zidova u neupadljivim stanovima ne može se premjestiti ili srušiti. Zbog toga ne možemo promijeniti raspored prostorija, a previše skučeni i uski hodnici predstavljaju veliku poteškoću u korištenju. Stoga, prije nego što kupite nekretninu sa sekundarnog tržišta, morate pažljivo proučiti njezino stanje, razmisliti o mogućnostima obnove i vidjeti okolicu.
Usporedba troškova dorade stana i troškova obnove
Kao što je gore spomenuto, stanovi s primarnog tržišta obično zahtijevaju potpunu završnu obradu. Oni su u standardu za programere, što znači da još uvijek moramo ulagati u završnu obradu poda, bojanje zidova, kupaonsku i kuhinjsku opremu, doradu sanitarnih instalacija i kupnju osnovne opreme. Približni troškovi dorade tipičnog stana su oko 1.000 PLN / m2ali više detalja o tome možete pronaći u ovom članku.
S druge strane, u stanovima sa sekundarnog tržišta sami moramo procijeniti razmjere obnove. Međutim, u većini će slučajeva biti moguće koristiti postojeću infrastrukturu. Troškovi obnove gotovo su uvijek niži od troškova dorade stana prema standardima programera. Izuzetak su samo stari stanovi koji su u jako lošem stanju. Potreba za sušenjem zidova, uklanjanjem gljivica, zamjenom prozora ili obnovom cijele električne i sanitarne instalacije može značajno povećati troškove cijelog projekta. Međutim, takva situacija je rijetka. U velikoj većini slučajeva troškovi obnove starog stana niži su od troškova dorade novog stana prema standardima programera. Pojedinosti o troškovima povezanim s opsežnom obnovom rabljenog stana mogu se pronaći u ovom članku.
Koji su novi stanovi najpopularniji?
Nekoliko godina dvosobni stanovi čija površina ne prelazi 50 m bili su najpopularniji među investitorima2. Ovo je najisplativije rješenje. Dvije odvojene sobe mogu povećati cijenu najma ili omogućiti život obitelji s djetetom. Također je dobro rješenje u akademskim gradovima. Mnogi mladi iznajmljivači žive u jednoj sobi, a iznajmljuju drugu. Na taj način prima sredstva za najamninu i vlastite osnovne troškove.
Studio apartmani su nešto manje popularni. Povezano je s njihovom nižom funkcionalnošću. Jednokrevetna soba nije najbolje rješenje za obitelj s djecom i ne donosi toliko prihoda od najma. Gore spomenuti dvosobni stanovi mnogo su funkcionalniji i popularniji. Zanimljivo je da njihova veličina može biti samo nešto veća. 2 sobe su programeri nagurali na relativno malu površinu. Zahvaljujući tome 2-sobni stan nije puno skuplji od garsonjere. Međutim, to može biti jako tijesno za obitelj od 3 ili 4 osobe …
Investitori su zainteresirani i za 3-sobne stanove. Međutim, njihova kupnja uključuje mnogo veće troškove nego u slučaju studija i dvosobnih stanova. Ulagači bez odgovarajućeg kapitala moraju imati najmanje 20% vlastitog doprinosa. Iznos njihove kreditne obveze također je veći. Viša cijena stana također može biti povezana s povećanjem iznosa kreditne sposobnosti. To je pak ograničenje za određenu skupinu potencijalnih ulagača. Trosobni stan vrlo je ugodno rješenje za investitora, ali to si ne mogu priuštiti svi.
Najmanje su popularni 4 i 5-sobni stanovi i stanovi. Ovo je daleko najskuplja opcija čiji su troškovi prilično odvraćajući za mnoge ulagače. Trenutno, programeri odustaju od izgradnje većih stanova i stambenih zgrada. Mnogi veliki stanovi u višestambenim blokovima još uvijek nisu našli svoje kupce. Stoga pri kupnji ove vrste nekretnina možemo računati na atraktivne popuste u cijenama i povlastice. U mnogim slučajevima, ulagač može pregovarati o vrlo atraktivnoj cijeni po četvornom metru2 nekretnina. Prilikom kupnje stambene zgrade ponekad se možete dogovoriti o dodatnom parkirnom mjestu ili prostranoj terasi. Nažalost, troškovi kupnje najvećih stanova često koštaju milijune dolara. To je luksuz koji si samo mala skupina ulagača može priuštiti.
Zašto novogradnja pobjeđuje stare blokove?
Teško je nedvosmisleno odgovoriti na ovo pitanje. Vjerojatno za to postoji mnogo razloga. Međutim, čini se da je najvažniji viši standard i udobnost života. Elegantna stambena naselja primamljivija su od starih betonskih blokova. Suvremena infrastruktura čini život u novim stanovima ugodnijim i sigurnijim. Veća udobnost stanovanja također se pretvara u zamjetno povećanje cijene najma stana. Za mnoge ulagače ovo je pravi način ulaganja kapitala.
Nesumnjiva prednost je i program MdM - Mieszkanie dla Młodych, prema kojem se sufinanciraju samo novi stanovi u standardima za programere.
U međuvremenu, stanovi na sekundarnom tržištu stare. Mnogi od njih su stanovi u montažnim blokovima. Održivost ovih struktura predmet je spora među mnogim stručnjacima. Neki vjeruju da će blokovi napravljeni od velikih ploča trajati nekoliko desetaka godina, dok drugi tvrde da je tim građevinama prijeti urušavanje. Neizvjesno tehničko stanje takvih objekata zasigurno ne ohrabruje potencijalne investitore, koji sve više naginju prema građevinskim stanovima.
