Kupnja stana za iznajmljivanje postaje sve popularniji oblik kapitalnih ulaganja. Prihod od najma danas je isplativiji od bankovnih depozita i štednih računa. Ipak, moramo se sjetiti da je kupnja stana za iznajmljivanje visokorizična investicija. Troškovi dorade stana i njegove naknadne obnove, kao i nepredviđeni troškovi, moraju se dodati troškovima kupnje. Da biste sigurno iznajmili stan, morate se na njega pravilno pripremiti i procijeniti razmjere potencijalnih prijetnji.
Ako želite izračunati koliko možete dobiti kupnjom stana za iznajmljivanje, kliknite na ovu vezu i izračunajte je u alatu koji smo preporučili.
Pravi plan jamstvo je uspjeha?
Temelj bi trebao biti razvoj dobrog plana ulaganja - što detaljniji, to bolje. Definirajmo u njemu stanje našeg glavnog grada, koje možemo potrošiti na kupnju stana. Ako je potrebno, upoznajmo se s ponudama kredita i odaberite opciju koja je za vas najbolja. Vrijedno je zapamtiti da osobe mlađe od 35 godina mogu iskoristiti povlaštene odbitke iz vladinog programa "Stan za mlade".
Izrada ekonomske simulacije također je vrlo važna faza planiranja. Investitor mora uzeti u obzir pretpostavljeni prihod, ali i troškove obnove ili moguće plaćanje najamnine. Kupnja stana za iznajmljivanje ne mora uvijek biti isplativa. Vrijedi se pripremiti za situaciju u kojoj nemamo stanara i sve troškove moramo pokriti sami. Time se javlja potreba za određenom financijskom rezervom. U protivnom se može dogoditi da nas nepredviđena slučajna situacija prisili na brzu prodaju stana.
Iznajmljuje se odgovarajući stan
Isplativost najma uvelike ovisi o specifičnostima našeg stana. Ako je pravilno smješten i dobro opremljen, možemo računati na veću zaradu od najma. Prije kupnje vrijedi biti strpljiv i potražiti atraktivnu ponudu. Mnogi investitori traže odgovarajući stan više mjeseci. Kombinacija atraktivne otkupne cijene, dobre lokacije i dobrog stanja stana osigurat će nam najveću dobit i smanjiti rizik ulaganja. Međutim, moramo biti svjesni da će takve radnje od nas zahtijevati vrijeme i strpljenje.
Puno brže ćemo kupiti stan koristeći usluge agencije za nekretnine. Agencije imaju široku bazu ponuda, mogu pomoći u pregovorima o cijenama i naznačiti najatraktivnije ponude. Međutim, njihova provizija je prilično visoka i povećava ukupne troškove ulaganja.
Kapital, odnosno kako financirati kupnju stana za iznajmljivanje
To se odnosi na osobe koje nemaju potreban iznos vlastite gotovine i trebaju hipotekarni zajam (najpovoljniji za ovu vrstu ulaganja). Na početku bi trebalo usporediti različite ponude banaka.
Bilo bi dobro upotrijebiti pomoć financijskog posrednika koji bi nam trebao pokazati najbolje rješenje. Vrijedno je zapamtiti da naknade financijskog posrednika u cijelosti plaćaju banke. Mi sami ne moramo platiti niti jedan zlot za njegove usluge. Prije potpisivanja ugovora o hipoteci napravimo još jednu simulaciju ulaganja i pobrinimo se da nam otplate rata neće biti preveliki teret. Nedovoljni izračuni napravljeni u ovoj fazi mogu biti povezani s kasnijim problemima ulaganja.
Kupnja stana za iznajmljivanje i dodatni troškovi
Kupnja stana zahtijeva dovršenje mnogih formalnosti i plaćanje osnovnih pristojbi. Vrijedi to uzeti u obzir u našem planu ulaganja. Osnova će ovdje biti:
- porezni trošak
- bilježnička plaća
- dobivanje izvoda iz javnobilježničkog akta
- sudska pristojba za izradu izvoda iz zemljišne i hipotekarne knjige
- unos hipoteke i naknada procjenitelja
Osiguranje kuće također će biti bitno ulaganje. To nije važno samo zbog formalnosti vezanih za banku. Osiguranje kuće smanjuje naš rizik ulaganja i čini se da je to vrlo razuman potez.
Mnogi stanovi zahtijevaju obnovu ili doradu. Cijene ovog projekta mogu dodatno povećati troškove cjelokupne investicije. Ako želimo minimizirati rizik, bilo bi dobro napraviti procjenu troškova obnove uzimajući u obzir najmanje 10 posto financijskog inventara.
Iznajmljivanje stana
Prije nego što nađemo stanara, moramo se upoznati s trenutnim zakonskim zahtjevima i trenutnom situacijom na tržištu. Što se bolje pripremimo za ovaj pothvat, manje ćemo pogrešaka napraviti. Pronalaženje odgovarajućeg stanara može potrajati do nekoliko mjeseci. Međutim, ovo nije aktivnost s kojom morate žuriti.
Preporučena prijenosna računala - provjerite cijene!
Kad nađemo podstanara, trebali bismo s njim potpisati ugovor i riješiti pitanje poreza. Transparentan i dobro pripremljen ugovor može nas spasiti od mnogih problema vezanih za stanare. Ako želimo dodatno smanjiti rizik, razmislimo o uvođenju depozita i ograničavanju vremena sklapanja ugovora. Najčešći su godišnji ugovori s otkazom od jednog ili dva mjeseca. Otkazni rok od 30 dana dobra je sigurnost i za stanodavca i zakupca stana.
Za najam stana platit ćemo paušalni porez od 8,5%. To se odnosi samo na privatne osobe, ako iznajmljujemo stan u sklopu poslovne aktivnosti, nećemo izbjeći paušalnu stopu od 19% ili stope od 18 i 32% (ovisno o tome kako podmirujemo sve svoje poslovne prihode).
Je li kupovina za najam isplativa?
Kupnja stana za iznajmljivanje može biti mnogo isplativija od ulaganja u bankovne depozite. Vrijedi shvatiti da će pripreme za takvo ulaganje biti dugotrajne. Temelj je također prepoznavanje tržišta i optimalno planiranje svakog koraka. Kupnja stana za iznajmljivanje dugoročna je investicija koja će se isplatiti tek nakon mnogo godina. Moramo biti svjesni da će nas nešto iznenaditi narednih godina. Temelj je stoga ostaviti financijsku rezervu koja će osigurati naše ulaganje u teškim situacijama. Za nekoliko mjeseci ulaganje će se isplatiti, ali (osobito na početku) bit će i mjeseci kada će naša bilanca biti nula ili čak negativna. U ovoj situaciji, nedostatak financijske rezerve može povećati rizik od neuspjeha.
U sljedećim godinama možemo računati na povećanje vrijednosti imovine. Međutim, vrijedi uzeti u obzir i činjenicu da nas razvoj tržišta najma može natjerati da smanjimo cijenu najma. U ovom trenutku naša će ulaganja postati manje isplativa.
Kao što vidimo, vrlo je teško procijeniti isplativost kupnje stana za iznajmljivanje. No, ako se za to dobro pripremimo i imamo barem 20% vlastitog doprinosa, tada bi se kupnja stana za iznajmljivanje mogla pokazati kao bikovo oko. Međutim, vrijedi pažljivo planirati sve faze ulaganja, napraviti individualne izračune i samostalno procijeniti razmjere financijskog rizika.
