Vječni plodouživanje uvedeno je u poljsko pravo početkom 1960 -ih, no mi se time još uvijek bavimo. Ovo je jedna vrsta vlasništva nekretnine … koje, iako smo ga stekli, zapravo ne pripada nama. Kako funkcionira vječno pravo plodouživanja i koje su naknade? Odgovaramo!
Ako planirate obnovu ili doradu interijera, upotrijebite uslugu Potraži izvođača koja je dostupna na web stranici Građevinski kalkulatori. Nakon što popunite kratki obrazac, dobit ćete pristup najboljim ponudama.
Vječno pravo plodouživanja - najvažniji podatak
Vječno pravo plodouživanja - pravna regulacija
Vječni plodouživanje koncept je koji se u poljskom pravu pojavio 1961. godine u Zakonu o upravljanju zemljištem u gradovima i stambenim naseljima. Tako je konstrukt opstao dugi niz godina, ali je i dalje vrlo kontroverzan. Zapravo, vječno pravo plodouživanja osnovano je na temelju starog rimskog trajnog zakupa. Uveden je u Narodnoj Republici Poljskoj zbog uvjerenja da vlasništvo nad zemljištem u gradovima treba pripadati državi. U to vrijeme velika većina nekretnina i zemljišta pripadala je državi.
Trenutno snosimo posljedice. Pravo trajnog plodouživanja još je na snazi u Poljskoj, ali samo u pogledu starih zgrada i stanova davno kupljenih. Oni su regulirani člancima 232-243 Građanskog zakonika i Zakonom o upravljanju nekretninama.
Zatim se pojavio Zakon od 29. srpnja 2005. o pretvaranju prava trajnog plodouživanja u pravo vlasništva. Razvijen je Zakonom iz 2022. o likvidaciji trajnog plodouživanja zemljišta pod zgradama s više jedinica.
Vječno pravo plodouživanja - nastat će
Da bi novi vlasnik nekretnine na zemljištu u vlasništvu grada ili države imao pravo na trajno plodouživanje, potrebno je ispuniti nekoliko uvjeta. Prije svega potrebno je sklopiti ugovor u obliku javnobilježničkog akta i upisa u zemljišno -hipotekarnu knjigu.
Vlasnik zemljišta je Državna riznica, jedinica lokalne samouprave ili njihova udruga. No, svatko može kupiti nekretninu ili njezine dijelove (na primjer, stan u bloku), i fizička i pravna osoba. Stranci također mogu postati vječni plodouživač. Međutim, za to je potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove unutarnjih poslova.
Vječni plodouživanje - sadržaj zakona
Vječni plodouživanje može se činiti kao prilično komplicirana konstrukcija. Vječni plodouživač u osnovi ima ista prava kao i vlasnik, ali nije. Više liči na zakup, ali nije. Korisnik koristi zemljište, može prodati nekretninu koja se na njemu nalazi zajedno s pravom trajnog plodouživanja, može ga staviti pod hipoteku, darovati nekome ili spremiti u oporuci. Osim toga, pravo trajnog plodouživanja podliježe ovrhi ovrhovoditelja ako osoba ne otplati hipoteku ili ima druge dugove.
Vječni plodouživatelj ima pravo prvokupa zemlje ako ga Državna riznica želi prodati. Ugovor o trajnom plodouživanju zaključuje se na 99 godina. Samo u iznimnim okolnostima može se zaključiti na kraće razdoblje, ali ne manje od 40 godina. Osim toga, korisnik može zatražiti njegovo proširenje, što je najčešće slučaj. Stoga je rizik da će se zemljište na kojem se nalazi vaša nekretnina prodati drugim subjektima bez vašeg znanja minimalan. Vlasnik može odbiti produljenje trajnog plodouživanja samo ako je to važno za javni interes. Ako tražite dodatne informacije, provjerite i vi ovaj članak sa savjetima kako se prijaviti za upis u zemljišnu i hipotekarnu knjigu.
Vječni plodouživanje - naknade i iznos
Godišnje naknade za trajno plodouživanje nisu iste u svim mjestima u Poljskoj. Njihov iznos definiran je zakonom i kreće se od 0,3% do 3% cijene nekretnine, a zapravo cijene zemljišta. U slučaju stanova, cijena parcele na kojoj se nalazi blok izračunava se i dijeli na sve stanove ili proporcionalno prema veličini stanova. Najčešće stoga iznos nije visok.
Plaćanje se vrši jednom godišnje, rok plaćanja je kraj ožujka. Novi kupci stana čiji je oblik vlasništva trajno plodouživanje ne moraju iznova plaćati pristojbu, ako ju je prethodni vlasnik platio na dogovoreni datum. Plaćanje se ne vrši u stambenoj zadruzi, već u okružnom ili gradskom uredu koji posjeduje ili upravlja nekretninom.
Neplaćanje na vrijeme rezultirat će naplatom kamata. Najčešće je to 8% godišnje na iznos, pa kamate nisu velike. Osim toga, vlasnik zemljišta može povećati dospjele iznose, ali ne češće nego svake 3 godine. A ako to namjerava učiniti, mora unaprijed obavijestiti vječnog plodouživatelja. Za to ima rok do kraja godine koja prethodi uvođenju nove pristojbe.
Vječno plodouživanje nekretnine - transformacija u puno vlasništvo
Vlasništvo nad zemljištem
Međutim, trajno pravo plodouživanja promijenilo se od 1. siječnja 2022. godine. U ovom trenutku, zemljište razvijeno za stambene svrhe trebalo je promijeniti iz trajnog plodouživanja u puno vlasništvo. To znači da stanovnici imaju pravo posjedovati zemljište, praktično besplatno, ispod svog stana ili drugog stambenog prostora.
Međutim, cijeli proces traje neko vrijeme. Prije svega, stanovnici moraju čekati informacije po službenoj dužnosti - ne podnose nikakve zahtjeve, već samo čekaju potvrde kojima se potvrđuje pretvaranje prava korištenja u pravo vlasništva. Naravno, to uključuje naknadu za pretvorbu. U velikim gradovima, nažalost, to traje prilično dugo, jer je broj nekretnina vrlo velik.
Vječni plodouživanje - transformacija u puno vlasništvo
Ljudi koji su dobili odluku da mogu promijeniti vlasništvo nad zemljištem uz naknadu za transformaciju mogu imati veliki popust. Morate platiti samo mali dio (1-2%) od ukupnog iznosa duga za trajno plodouživanje zemlje i postajete vlasnik cjeline. Međutim, da bi to uspjelo, potrebno je ispuniti nekoliko uvjeta.
Prije svega, imate samo 2 mjeseca da prijavite svoju namjeru da platite jednokratnu naknadu s popustom. Zatim morate pričekati podatke o njegovom iznosu i imate 2 mjeseca za plaćanje. Potvrda plaćanja potraživanja potvrda je da je vlasništvo transformirano.
Međutim, ako ste odlučili promijeniti vlasništvo s trajnog plodouživanja u puna prava prije 30. studenog 2022., još uvijek morate prijaviti podatke sudu u zemljišnim i hipotekarnim knjigama. Tada će podaci o naknadama za trajno plodouživanje nestati iz zemljišne i hipotekarne knjige. Zakup će prestati i postat ćete vlasnik nekretnine i zemljišta (ili dijela zemljišta) na kojem se nalazi.
Transformacija trajnog plodouživanja - najveći su problemi
Međutim, ponekad se dogodi da sustav ne radi kako bi trebao i otkup nije tako jednostavan. Novi propisi zahtijevali su mnogo manje vremena za izmjene nego što je općinskim uredima potrebno za podnošenje zahtjeva. Zato se događa da čak i sada, početkom 2022. godine, neki ljudi nemaju nikakve podatke o svom stanu. Nažalost, nemaju svi mogućnost pretvaranja trajnog plodouživanja u puno vlasništvo, pa ako pismo još niste primili, može se dogoditi da niste na popisu ljudi koji to mogu učiniti. Može se ispostaviti da se ured još nije bavio vašom adresom.
Što učiniti ako niste dobili odgovarajući certifikat? U stambenoj zajednici možete saznati je li ured već poslao potvrde drugim ljudima. Možete pitati i susjede. Ako jedini niste primili pismo, a vaša adresa nije na popisu transformiranih nekretnina (oni su dostupni na web stranicama gradskih ili okružnih ureda), svakako se prijavite u okružni ured ili Odbor za imovinu trezora . Može doći do pogreške. U ovom slučaju, trajni zakup se ne primjenjuje, a možete primiti povrat stalne naknade za plodouživanje za 2022. i eventualno 2022. godinu.
Međutim, ako je vaša adresa na popisu pretvorenih nekretnina, uopće ne morate plaćati trajno plodouživanje. U tom slučaju ne čekajte više, nego se javite Uredu s namjerom plaćanja jednokratne pristojbe. To možete učiniti poštom ili putem vladinog portala ePUAP. U potonjem slučaju bit će potrebno provjeriti identitet putem pouzdanog profila ili provjerom u banci. Nakon nekoliko tjedana trebali biste iz ureda dobiti relevantne informacije o odluci o vašoj transformaciji. Tada je dovoljno platiti obračunatu naknadu s popustom.
Vječni plodouživanje - najveća kontroverza
Vječni zakup prilično je stara konstrukcija. U Narodnoj Republici Poljskoj koristila se jer je bila u skladu s ideologijom tadašnjih vlasti. No, nakon 1989., svako malo, u javnoj raspravi i u vijeću Sejma, čuli su se glasovi da je ukidanje prava na trajno plodouživanje dobra ideja u novoj stvarnosti. Međutim, u početku je kupnja nekretnina iz trezora bila vrlo skupa i to nije uvijek bilo moguće učiniti.
Projekti ponovne privatizacije trebali su biti važan argument da je kraj trajnog plodouživanja najbolje rješenje. Pristalice likvidacije ove odredbe tvrdili su da bi postojanje trajnog plodouživanja, koje je u biti državno vlasništvo nad zemljištem, moglo dovesti do toga da su njemački ili židovski vlasnici prije 1945. pokušali vratiti zemlju iz državne riznice.
Međutim, ovo pitanje nije riješeno. Tek 2016. godine rodila se ideja o aktu o likvidaciji trajnog plodouživanja ispod stambenih i višestambenih zgrada. Proveden je tek 2028. godine.
