Prilikom odlučivanja o prodaji ili kupnji nekretnine vrijedi se upoznati s planom prostornog uređenja i provjeriti datum njegova stupanja na snagu. To ima mnoge pravne posljedice. Može se ispostaviti da kada se proda nekretnina, nastaje obveza plaćanja planske najamnine.
Ako planirate obnovu ili doradu interijera, upotrijebite uslugu Potraži izvođača koja je dostupna na web stranici Građevinski kalkulatori. Nakon što popunite kratki obrazac, dobit ćete pristup najboljim ponudama.
Što je renta za planiranje u odnosu na vrijednost imovine?
Zakon o planiranju i razvoju prostora, članak 36., stavak 4 od 27.03. 2003. kaže: "Ako se, u vezi s donošenjem lokalnog plana ili njegovom izmjenom, vrijednost imovine povećala i vlasnik ili trajni plodouživač proda imovinu, čelnik općine, gradonačelnik ili predsjednik grada naplaćuju jednokratno naknada navedena u ovom planu, definirana kao postotak povećanja vrijednosti imovine. Ova naknada je vlastiti prihod komune. Iznos naknade ne smije prelaziti 30% povećanja vrijednosti imovine ”.
Prema zakonu, općinski ured prikuplja mirovinu za planiranje nakon što je vlasnik prodao nekretninu. Pod uvjetom da se vrijednost imovine povećala kao rezultat promjene prostornog plana uređenja. Da bi ured mogao naplaćivati zakupninu za planiranje, u posljednjih 5 godina moralo bi se doći do promjene ili novog plana prostornog razvoja. Najčešće vlasnik saznaje za potrebu plaćanja naknade odmah nakon prodaje nekretnine. Bilježnik je dužan obavijestiti komunu o transakciji. Cijena nekretnine koja se prodaje nije bitna. Čak i ako je potcijenjeno, prodavatelj mora platiti pristojbu. Planska najamnina ne naplaćuje se od prodajne cijene nekretnine, već od povećanja vrijednosti. Ovo je jednokratna naknada.
Primjer je vlasnik poljoprivrednih parcela koje se nalaze na području gdje je uređenje prostora bilo zabranjeno u prostornom planiranju. To su poljoprivredna ili livadska zemljišta. Novi urbanistički plan omogućuje namjenu zemljišta za samostojeće obiteljske stanove. Vlasnik u manje od 5 godina od provedbe ovog plana dijeli parcelu na manje parcele i prodaje ih za projekte jednokatnih kuća s potkrovljem.
Vrijednost ove parcele značajno se povećava i prodavatelj plaća planiranu najamninu. Da je prodao građevinsko zemljište nakon više od 5 godina od dana stupanja na snagu novog urbanističkog plana, porez se na njega ne bi odnosio, unatoč povećanju vrijednosti. Treba, međutim, napomenuti da se uzima u obzir datum stupanja na snagu rezolucije, a ne datum njezinog usvajanja. Razlika može biti i do mjesec dana.
Kako se izračunava planirana mirovina?
Iznos zakupnine za planiranje razlika je između vrijednosti imovine prije i nakon stupanja na snagu novog urbanističkog plana. Zakon kaže da ta pristojba ne smije biti veća od 30% povećanja vrijednosti. Postotak se utvrđuje na forumu vijeća općine u rezoluciji o lokalnom prostornom razvoju. Forum općinskog vijeća može odlučiti da će to biti, na primjer, 20%ili 15%, ali nikada više od 30%. Ako forum općinskog vijeća koji donosi plan uređenja prostora ne utvrdi visinu naknade i ona nije unesena u rješenje, onda je općina ne može naplatiti. U ovom slučaju pravna osnova nije valjana.
Procjenu uvažavanja treba uvijek izvršiti na datum prodaje nekretnine. Ne može se odnositi na ranije ili kasnije razdoblje. Općina povjerava procjenitelju imovine izračun povećanja vrijednosti imovine uzrokovanog promjenom prostornog planiranja. Prije akta prodaje, vlasnik također ima pravo zatražiti od procjenitelja imovine izračun rente za planiranje. Tada će unaprijed znati koliko će platiti nakon prodaje nekretnine. Vrednovanje će mu također pomoći da na odgovarajući način izračuna prodajnu cijenu.
Nakon provedene procjene, općinski ured donosi administrativnu odluku u kojoj se navodi iznos planirane mirovine. Općina je dužna dokazati izravnu uzročno -posljedičnu vezu nastalu promjenom razvojnog plana u skladu sa zakonskom osnovom. Prodavatelj nekretnine ima pravo žalbe protiv rješenja žalbenom tijelu. To može učiniti u roku od 14 dana od primitka. Ako obveznik plaćanja ne ispuni obvezu i ne plati je na vrijeme, tada načelnik općine poduzima ovršne radnje, na temelju upravnih propisa. Ili ćete možda i vi biti zainteresirani ovaj članak o naknadama za planiranje?
Kada se planirana najamnina ne plaća?
Osim situacije u kojoj forum vijeća općine nije utvrdio iznos planirane mirovine, postoji još nekoliko iznimaka od obveze plaćanja. Promjene u prostornom planiranju nisu uvijek povezane s povećanjem vrijednosti imovine. Procjenitelj nekretnina može zaključiti da do takvog povećanja nije došlo.
Pravna osnova kaže da općina ne može zahtijevati naknadu ako je namjena nekretnine ista kao u prethodnom prostornom planiranju. Primjer je vlasnik poljoprivredne parcele gdje je prethodni razvojni plan dopuštao projektiranje jednokatnih kuća s potkrovljem. Nakon 10 godina plan se mijenja i tek tada ga vlasnik odlučuje prodati za izgradnju jednokatnica s potkrovljem. No, novi plan nije promijenio namjenu parcele. U skladu s tim, vlasnik, kada ih prodaje, nema obvezu platiti pristojbu za povećanje vrijednosti. Njegova imovina nije cijenjena zbog stupanja na snagu novog prostornog uređenja.
Naplaćivanje naknade za povećanje vrijednosti nekretnine također se ne odnosi na slučajeve kada se nekretnina besplatno prodaje dragoj osobi. Na primjer, farmer koji prenosi farmu na svog sina. Pravna osnova u ovom slučaju je Zakon o socijalnom osiguranju poljoprivrednika.
Donošenjem prostornog razvojnog plana može doći do smanjenja vrijednosti imovine. Tada oštećeni ima pravo podnijeti zahtjev za naknadu štete, kupnju dijela ili cijele nekretnine od strane općine. Ako stanodavac prodaje nekretninu koja je izgubila na vrijednosti zbog promjena u planiranju, tada također može zatražiti od općine odštetu u iznosu amortizacije.
Planska najamnina danak je komune za povećanje vrijednosti imovine uzrokovano donošenjem prostorno -razvojnog plana, a ne postupcima vlasnika. Činjenica da je takav plan usvojen ne znači da morate platiti pristojbu. Stoga je vrijedno pažljivo ga pročitati prije donošenja odluke o prodaji ili kupnji nekretnine.
