Procjenjuje se da u Poljskoj postoji približno 5 milijuna stambenih zajednica. Nažalost, njezini članovi ne znaju uvijek koja su njihova prava i koje obveze imaju. Donosimo 10 najboljih činjenica koje bi trebao znati svaki član stambene zajednice.
Ako planirate obnovu ili doradu interijera, upotrijebite uslugu Potraži izvođača koja je dostupna na web stranici Građevinski kalkulatori. Nakon što popunite kratki obrazac, dobit ćete pristup najboljim ponudama.
Stambena zajednica - osnovni podaci
1. Kada se osniva stambena zajednica?
Mnogi se ljudi pitaju kada se osniva stambena zajednica, ili bolje rečeno - od kada se o tome može govoriti? Ispostavilo se da se prema zakonu (Zakon o stambenim zajednicama) zajednica osniva automatski, tada se prvi stan u datoj zgradi kupuje od graditelja. Do kupnje sljedećih stanova zajednica se stoga sastoji od jedne osobe (ili dvije osobe, ako postoji više vlasnika stana).
Zajednice se dijele na male i velike. Mala stambena zajednica uključuje zgrade s do 7 stanova. Veliki kondominij nalazi se iznad ovih 7 prostorija. Način na koji se upravlja zajednicom ovisi o tome.
2. Zakon o stambenim zajednicama - pravna osnova
Temeljna odredba koja regulira načela rada stambene zadruge je Zakon o vlasništvu nad stanovima od 24. lipnja 1994. Upravo je uveden izraz stambena zadruga, zbog čega se ponekad pojavljuje i naziv Zakon o stambenim zajednicama, iako u načelu je netočno.
Zakon o stambenim zajednicama izrađen je zbog činjenice da se početkom 1990 -ih tržište investitora počelo intenzivno razvijati, a zadružni pokret pomalo izgubio na važnosti. Zato su se pojavili zakonski propisi koji su razvili odredbe o zajedničkom vlasništvu, koje su uključene u Građanski zakonik. Zasad male zajednice djeluju na temelju odredbi Građanskog zakonika, a ne Zakona o vlasništvu nad prostorijama (Zakon o stambenim zajednicama). Prema propisima, stambena zajednica nema pravnu osobnost.
3. Odbor stambene zajednice
Jedna od najvažnijih odluka koju vlasnici nekretnina donose je određivanje načina upravljanja imovinom. To znači da se mora imenovati odbor stambene zajednice. Mala stambena udruga, tj. Ona s manje od 7 članova, ne mora imenovati odbor - samo su velike dužne to učiniti po zakonu (Zakon o stambenim zajednicama).
Upravni odbor stambene zajednice trebao bi se sastojati od predstavnika vlasnika prostora. Međutim, stvaranje upravnog odbora ne podrazumijeva nužno nikakvu kontrolu nad imovinom, jer se najvažnije odluke donose na sastanku zajednice. Upravni odbor stambene zajednice može se izabrati glasovanjem ili u njemu mogu biti ljudi voljni sudjelovati.
4. Stambena zajednica - administrator izvana
Veliki dio većih stambenih zajednica odlučuje povjeriti upravljanje specijaliziranim tvrtkama. Tada nije potrebno sazivati upravni odbor. Vanjski administrator dobro je rješenje jer mu možete prenijeti mnoge važne zadatke za koje članovi zajednice često nemaju nadležnosti - poput računovodstva ili predstavništva u banci.
Administrator je također odgovoran za obavještavanje stanovnika o sastancima, kao i o očitanjima brojila ili radovima na obnovi. Propisima stambene zajednice može se odlučiti o opsegu djelatnosti uprave. Naravno, to također ne znači gubitak kontrole nad imovinom. Nadalje, o svim najvažnijim aspektima članovi zajednice odlučuju tijekom glasovanja na sastancima. Ako tražite dodatne savjete, provjerite i vi ovog članka o Zakonu o stambenim zajednicama.
Stambena zajednica - prava članova zajednice
5. Odbor stambene zajednice i odluke o važnim pitanjima
Odbor zajednice nije u mogućnosti donositi odluke o važnim pitanjima, koja su u Zakonu definirana kao nadilazeće aktivnosti svakodnevnog upravljanja. Za njih je potreban pismeni pristanak vlasnika - rješenje stambene zajednice. Takav dokument ujedno je i punomoć za odbor da zaključuje ugovore i djeluje u ime zajednice.
Sljedeće se aktivnosti smatraju izvan svakodnevnog upravljanja nekretninama:
- određivanje naknade za upravljanje stambenom zajednicom,
- usvajanje godišnjeg ekonomskog plana,
- utvrđivanje visine naknada,
- davanje suglasnosti za obnovu,
- davanje suglasnosti za promjenu iznosa dionica,
- podjela zajedničke imovine,
- stjecanje nekretnine,
- podnošenje tužbe,
- podjela zajedničkog zemljišnog dijela.
6. Stambena zajednica i koristi od prihoda
Ponekad stambena udruga donosi koristi, poput prihoda od postavljanja reklamnog natpisa na zid ili postavljanja fotonaponskih panela. Kako bi ih se dodijelilo nečemu specifičnom, potrebno je glasovanje i rezolucija stambene zajednice. Može se prebaciti na plaćanje operativnih troškova ili plaćanje dodatnih usluga (čišćenje, računovodstvo). Višak se može raspodijeliti među članovima zajednice.
7. Stambena zajednica - sazivanje sastanaka i glasovanje
Svaki član stambene zajednice ima priliku sazvati sastanak. Zakon o stambenim zajednicama propisuje da se sjednica treba održati najmanje jednom godišnje, a ako odbor to ne učini, može je sazvati bilo koji vlasnik stana.
O važnim se pitanjima glasa na sastancima, a svaki sastanak trebao bi završiti rezolucijom stambene zajednice koja uključuje ono o čemu je glasovano. Mala stambena zajednica uređena je pravilima iz Građanskog zakonika. Prema njima, jednoglasnost je potrebna za obavljanje poslova koji nadilaze opseg svakodnevnog upravljanja. U njegovoj odsutnosti, svaki se vlasnik može obratiti sudu u slučaju rješavanja spora.
Velike zajednice donose odluke glasanjem. Međutim, ne radi se o prostoj većini glasova. U ovom slučaju izračunava se na temelju dionica - što više imovine netko posjeduje, njegov je glas važniji. Svaki stan ima 1 glas - to znači da ako ima više suvlasnika, oni mogu dati samo jedan glas.
Stambena zajednica - obveze zajednice i njezinih članova
8. Stambena zajednica i financijske obveze članova
Primarna odgovornost svakog najmodavca je snositi troškove povezane s održavanjem zgrade u dobrom stanju. To su uglavnom naknade za komunalije, kao i za zbrinjavanje otpada i za obavljanje potrebnih popravaka.
Član stambene zajednice također mora platiti popravke i tekuće održavanje, osiguranje, poreze i čišćenje zajedničkih prostora. Pravila stambene zajednice mogu također predvidjeti nužnost plaćanja doprinosa za naknade članova uprave ili administratora. Propisi stambene zajednice trebali bi regulirati iznos ovih doprinosa. Odlučuje se glasovanjem i rezolucija stambene zajednice treba biti predstavljena svim članovima.
9. Obveze zajednice - dijeljenje stana
Jedna od najvažnijih obveza članova zajednice je nužnost osiguravanja smještaja u određenim situacijama. To su takve situacije kao:
- pregled (plinska instalacija ili dimnjaci i ventilacija),
- provjeru brojila,
- radovi na obnovi i potrebni radovi na održavanju.
Svaki vlasnik dužan je stan staviti na raspolaganje za postavljanje novih instalacija (plin, voda ili struja). To je ponekad problematično, jer često znači potrebu zabijanja pločica ili uništavanja zida, no takva je obveza najčešće predviđena propisima stambene zajednice.
10. Stambena udruga i problematični stanar
Također je dužnost svakog člana zajednice da održava red i mir i poštuje zakon, kako u svojim stanovima tako i u zajedničkim prostorijama. Ako bilo koji od najmodavaca grubo ili uporno prelazi ova pravila ili dugo kasni s plaćanjem pristojbi, zajednica ima pravo iseliti stanara.
Kako je to moguće? Zajednica ima pravo na problematičnog vlasnika prodati nekretninu putem aukcije. Međutim, za to je neophodan sudski postupak, koji obično traje dosta dugo.
