Dana 20. siječnja 2022-2023., Seym je donio izmjenu zakona o izgradnji i više od 15 drugih zakona. Izmjene zakona namjeravaju olakšati građevinske procese, no neke od njih prilično su kontroverzne. U izmijenjenom zakonu građevinski projekt bit će podijeljen u tri dijela. U jednom od njih pronaći ćemo obavijest o planiranom datumu izvođenja građevinskih radova uz koju treba priložiti izjavu o izradi tehničkog projekta. Što to u praksi znači za investitora?
Tri dijela građevinskog projekta
Kao što smo već spomenuli, izmjenom zakona o izgradnji građevinski projekt podijeljen je na tri stalna dijela. Je li:
- Dizajn zemljišta ili zemljišta prikazuje lokaciju objekta, komunikacijski sustav i podatke o utjecajnom području (PZT).
- Arhitektonski i građevinski projekt koji prikazuje prostorno uređenje, projektirana tehnološka i materijalna rješenja (PAB).
- Tehnički dizajn (PT)
Bio je to posljednji, treći dio građevinskog projekta koji je izazvao najveće nezadovoljstvo među privatnim investitorima i analitičarima. Nove zakonske odredbe predviđaju da se obavijesti o planiranom datumu izvođenja radova mora priložiti izjava o izradi tehničkog projekta. Riječ je o dokumentu koji ne utječe na proces dobivanja građevinske dozvole, ali ćete ga morati imati prije početka ulaganja.
Potreba za izradom tehničkog dizajna prije početka ulaganja mogla bi se pokazati kao poteškoća za manje ulagače. Dokument će sadržavati opis strukture zajedno s rezultatima proračuna, energetskim karakteristikama, a ovisno o potrebama i rezultatima geoloških, inženjerskih i geotehničkih studija o temeljnim uvjetima zgrade. Zakonodavac je također precizirao mogućnost plaćanja drugih studija koje će biti potrebne ovisno o potrebama. Pravni stručnjaci ukazuju da je izraz "ovisno o potrebama" formuliran u noveli vrlo neprecizan pojam, što može dovesti do pojave mnogih tumačenja.
Dodajmo i to da je izvorni nacrt izmjene i dopune zakona o gradnji pretpostavljao da će tehnički projekt (PT) investitor podnijeti nakon prihvaćanja nekretnine na korištenje. Do sada je ishođenje građevinske dozvole bilo povezano samo s potrebom podnošenja arhitektonsko -građevinskog projekta i plana uređenja parcele ili zemljišta na kojem će se ulagati. Potreba za podnošenjem deklaracije o izradi građevinskog projekta podrazumijeva složeniji formalni postupak koji se mora dovršiti prije početka gradnje.
Tehnički projekt i gotovi građevinski projekti
Među investitorima također postoje sumnje hoće li gotovi građevinski projekti zadovoljiti zahtjeve novih zakonskih odredbi. Uostalom, dokumenti kupljeni prije izmjene i dopune ne sadrže tehnički dizajn.
Analitičari uvjeravaju da će gotovi građevinski projekti u velikoj mjeri zadovoljiti nove zahtjeve građevinskog projekta. Skica tehničkog projekta može biti novi dio gotove dokumentacije. Vrijedi napomenuti da sam tehnički projekt mora sadržavati geološko inženjersku dokumentaciju ili geotehničke uvjete za temeljenje građevinske konstrukcije. S praktičnog gledišta, nije moguće uključiti takvu dokumentaciju u gotove građevinske projekte. Investitori koji su već kupili gotove projekte vjerojatno će se sami morati pobrinuti za te formalnosti.
Što će točno uključivati tehnički dizajn?
U tehničkom projektu pronaći ćemo crtež i opisni dio. U crtežnom dijelu bit će prikazane sve karakteristične razine zgrade s podacima o korisnoj površini stambenog prostora. Opisni dio sastojat će se od nekoliko elemenata, uključujući:
- Detaljan opis rasporeda građevinskog objekta,
- Dizajn i materijalna rješenja unutarnjih i vanjskih pregrada zgrada,
- Građevinska i tehnička instalacijska rješenja,
- Neophodni uvjeti za korištenje objekta za osobe s invaliditetom,
- Zaštitni uvjeti i energetska svojstva zgrade.
Također će biti potrebno predstaviti podjelu zgrade na požarne zone zajedno s oznakom klasa vatrootpornosti za građevinske elemente koji čine pregradne pregrade. Također će biti potrebno označiti unutarnji komunikacijski sustav područja, mrežu i instalacije komunalnih usluga, strukturna i materijalna rješenja za vanjske pregrade, kao i bitne elemente tehničke opreme. Analitičari ukazuju na činjenicu da je tako visok stupanj točnosti tehničkog projekta sličan arhitektonskom i građevinskom dizajnu.
