Izgradnja kuće investicija je koja zahtijeva ne samo znatne financijske izdatke, već i mnoge formalnosti. To uključuje odluku o uvjetima izgradnje, koji ponekad mogu osujetiti naše planove i snove.
Ako planirate graditi kuću, upotrijebite uslugu Pretraživanje izvođača, dostupnu na web stranici Građevinski kalkulatori. Nakon što popunite kratki obrazac, dobit ćete pristup najboljim ponudama.
Zoning plan
Zakon o planiranju i prostornom razvoju
Za dobivanje građevinske dozvole potrebno je pribaviti i rješenje o uvjetima gradnje. Uvjeti razvoja i uređenja zemljišta navedeni su u Zakonu od 27. ožujka 2003. o prostornom planiranju i razvoju. Privatne ulagače trebala bi zanimati dva članka 60. i 61. koji glase:
„Članak 60. 1. Odluka o uvjetima razvoja izdaje se, podložno stavku 3, načelnik općine, gradonačelnik ili predsjednik grada nakon konzultacija s vlastima iz čl. 53 sekunde 4 i dobivanje aranžmana ili odluka koje zahtijevaju posebne odredbe.
1a. Umjetnost. 53 sekunde 5b i 5c.
2. (izbrisano)
3. Odluke o uvjetima razvoja u zatvorenim prostorima donosi vojvoda.
4. Priprema nacrta odluke o utvrđivanju razvojnih uvjeta povjerena je osobi iz čl. 5, ili osoba upisana na popis komore profesionalne samouprave arhitekata koja ima građevinske kvalifikacije za projektiranje bez ograničenja u arhitektonskoj posebnosti ili građevinske kvalifikacije za projektiranje i upravljanje građevinskim radovima bez ograničenja u arhitektonskoj specijalnosti. Također provjerite u ovom članku informacije o uvjetima izgradnje.
Članak 61. 1. Odluka o razvojnim uvjetima može se donijeti samo ako su zajedno ispunjeni sljedeći uvjeti:
1) najmanje jedna susjedna parcela, dostupna s iste javne ceste, razvijena je na način koji omogućuje utvrđivanje zahtjeva za nove zgrade u smislu nastavka funkcija, parametara, značajki i pokazatelja razvoja zgrada i razvoja zemljišta, uključujući dimenzije i arhitektonski oblik zgrada, linija zgrada i intenzitet korištenja zemljišta;
2) područje ima pristup javnoj cesti;
3) postojeće ili planirane komunalne usluge, uzimajući u obzir stavak. 5, dovoljan je za građevinski projekt;
4) za područje nije potrebna suglasnost za promjenu namjene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u nepoljoprivredne i šumske svrhe ili je obuhvaćeno privolom dobivenom pri izradi lokalnih planova, koji su istekli sukladno čl. 67. akta iz čl. 88 sekundi 1;
5) odluka je u skladu s odredbama posebnih.
(… )
6. Ministar nadležan za gradnju, planiranje i prostorni razvoj i stanovanje pravilnikom će definirati način utvrđivanja zahtjeva za nove zgrade i uređenje zemljišta u nedostatku lokalnog plana.
7. U propisu iz st. 6, morate navesti zahtjeve za utvrđivanje:
1) građevinske linije;
2) veličinu građevinskog područja u odnosu na parcelu ili površinu;
3) širina prednje kote;
4) visina gornjeg ruba prednje kote, njezin vijenac ili potkrovlje;
5) geometrija krova (kut nagiba, visina sljemena i raspored krova).”
Lokalni plan prostornog razvoja u općini
Odluka o uvjetima razvoja donosi se u općini. No, prije nego što se uvjeti razvoja i uređenja zemljišta provjere u kontekstu našeg ulaganja, potrebno je unaprijed provjeriti ima li ured općine lokalni plan prostornog razvoja. Ako takav plan još ne postoji, tada će se naša prijava za razvojne uvjete provjeravati pojedinačno. Ako tražite dodatne informacije, pročitajte dalje ovaj članak o lokalnom urbanističkom planu.
Naša će se stambena zgrada provjeravati s obzirom na površinu, kao i njen odnos prema površini parcele, građevinskoj liniji, širini prednje kote i visini gornjeg ruba prednje kote. Osim toga, geometrija krova također je važan aspekt. U nekim regijama dopušteni su samo nagibi krova s odgovarajućim nagibom. Kao što možete pretpostaviti, to se uglavnom odnosi na mjesta s velikim snježnim padavinama.
Tko donosi odluke o razvojnim uvjetima?
Zahtjev za razvojne uvjete podnosimo općinskom uredu pod kojim je predmetna čestica namijenjena ulaganju. Ispitat će ga načelnik općine, gradonačelnik ili predsjednik grada. Odluka o razvojnim uvjetima donosi se nakon prethodnih konzultacija s nadležnim tijelima.
Međutim, odgovor na pitanje tko donosi odluke o razvojnim uvjetima nije uvijek jasan. Ako se ulaganje odnosi na zatvoreno područje, tada vojvoda igra ključnu ulogu. Prije nego što se odluke o razvojnim uvjetima izdaju investitoru, ranije se poduzimaju aktivnosti na pripremi nacrta odluke. Ove aktivnosti obavljaju kvalificirane osobe navedene u članku 60. 4. To može biti osoba koja ima građevinske ili građevinske kvalifikacije za projektiranje i upravljanje građevinskim radovima. U oba slučaja stručnjaci ne mogu imati ograničenja u arhitektonskoj posebnosti. Ako tražite dodatne savjete, provjerite i ovaj članak o izmjenama građevinskog zakona.
Građevinski uvjeti i razvoj zemljišta
Lokalni plan uređenja zemljišta podliježe Zakonu o prostornom planiranju i razvoju. Stoga, tko god donosi rješenje o razvojnim uvjetima, mora točno poznavati propise. Već znamo koje bi uvjete trebalo ispuniti u slučaju novih zgrada za koje u uredu općine još ne postoji plan prostornog uređenja. Međutim, kada su druge zgrade podložne lokalnom uređenju, odluka o zoniranju izdaje se neosobno. Ipak, treba imati na umu da svi navedeni razvojni uvjeti, koji su navedeni u Zakonu, moraju biti ispunjeni.
Odluka o razvojnim uvjetima bit će izdana ako su ispunjeni svi uvjeti:
- Na istoj javnoj cesti nalazi se izgrađeno zemljište koje postavlja zahtjeve za nove zgrade
- Parcela ima pristup javnoj cesti
- Parcela je opremljena ili je armatura planirana na takav način da su ispunjeni razvojni uvjeti u smislu građevinskog prava
- Parcela se ne mora preimenovati u nepoljoprivrednu i šumsku parcelu
- Ako postoje posebni propisi koji uređuju razvojne uvjete, oni se također moraju ispuniti
Zoning plan
Prijave za donošenje odluka o uvjetima razvoja
Donošenje rješenja u kojem su specificirani razvojni uvjeti moguće je nakon naše prethodne prijave. Obrazac treba uputiti predsjedniku grada, gradonačelniku ili administratoru općine. Prijava bi trebala sadržavati sve osobne podatke, kao i podatke o adresi parcele namijenjene razvoju. Ako vas zanima ova tema, provjerite i članak o formalnostima vezanim uz izgradnju kuće.
Dodatne informacije tiču se lokacije, kao i tehničkih parametara zgrade. Zahtjev bi stoga trebao sadržavati hoće li zgrada imati pristup javnoj cesti, gdje i koliko ulaza na parcelu treba biti smješteno. U aplikaciji moramo procijeniti našu prosječnu potrošnju komunalnih usluga (struja, voda i kanalizacija).
Donesena je odluka o uvjetima gradnje
Lokalni plan korištenja zemljišta omogućuje utvrđivanje je li zahtjev prihvatljiv za odbijanje ili se može prihvatiti. Nakon pozitivnog razmatranja zahtjeva, bit će doneseno rješenje. To nije samo dozvola, već često i niz uvjeta koje investitor mora ispuniti.
Uvjeti razvoja obično sadrže podatke o prirodi ulaganja koje možemo izvršiti. Osim toga, uključeni su svi posebni uvjeti koji se odnose na tehničku i komunikacijsku infrastrukturu. Najčešće su podložni uvjetu u kojem je moguće izgraditi ulaz s javne ceste na parcelu ili kako treba odvoditi kanalizaciju.
Može se dogoditi da ne dobijemo odluku o razvojnim uvjetima, ili nam navedeni uvjeti ne odgovaraju. To ne znači da moramo odustati od ulaganja. Na odluku se također može uložiti žalba Apelacijskom sudu lokalne uprave. Ti su podaci uključeni u odluku. Pozivanje na odluku općinskog ureda ne jamči da ćemo ispuniti svoja očekivanja. To samo povećava šanse da će prijavu pregledati drugi neovisni stručnjaci.
Konačno, držeći u rukama odluku o razvojnim uvjetima, možemo prijeći na sljedeće korake u preuzimanju izgradnje. Ovo nije kraj formalnostima, jer trebate ishoditi i građevinsku dozvolu, što je ovaj put određeno odredbama sadržanim u građevinskom zakonu. Stoga je najbolje prije početka ulaganja pobrinuti se za sve formalnosti kako se kasnije ne bi pokazalo da će biti brojnih problema s ispunjenjem pojedinih uvjeta. To je osobito važno kada tek namjeravamo kupiti građevinsko zemljište.
Dobro je konzultirati se sa prethodno spomenutim stručnjacima koji pripremaju nacrt odluke. To je trošak od oko 100-200 PLN. No, na temelju takvog projekta, kao i iskustva stručnjaka, dobit ćemo mnogo vrijednih podataka o planiranoj izgradnji obiteljske kuće. Za neke je zgodna informacija i činjenica da se upravni postupak u vezi s utvrđivanjem uvjeta uređenja zemljišta može obustaviti na najviše 9 mjeseci. To je korisno rješenje za ljude koji se trenutno ne mogu posvetiti pitanjima vezanim uz ulaganje.
