Iznos poljskih mirovina nije zadovoljavajući, a prognoze za budućnost nisu baš optimistične. Zato mnogi stariji traže dodatna rješenja koja će pomoći uštedjeti kućni proračun. Jedan od načina za dobivanje dodatne gotovine je povratna hipoteka. S godinama su se pojavili mnogi mitovi o ovom rješenju, pa ćemo pokušati otkloniti sve sumnje i iznijeti pretpostavke zakona koji ga uređuje.
Tražite provjerene stručnjake za renoviranje vašeg stana? Pronađite ih pomoću usluge pretraživanja izvođača na građevinskim kalkulatorima.
Što je zapravo obrnuta hipoteka?
Obrnuta hipoteka oblik je doživotnog kredita osiguranog nekretninama - to znači situaciju u kojoj imovinu predajemo banci. U zamjenu za prijenos vlasništva, banka će vlasniku isplatiti određeni iznos novca (na rate ili jednokratno).
Postupak odobravanja obrnute hipoteke teoretski je jednostavan. Banka utvrđuje vrijednost nekretnine i dogovara uvjete davanja s potencijalnim klijentom. Nakon potpisivanja ugovora, banka postaje vjerovnik hipoteke upisane u zemljišnu i hipotekarnu knjigu. Primatelj ostaje vlasnik svoje imovine do smrti. Njegova neotuđiva privilegija također je pravo na doživotno korištenje prostora. Korisnik unaprijed zna koji će se iznos prenijeti iz banke. Sredstva se mogu slijevati mjesečno ili se isplaćivati u jednoj rata.
Važno je da nakon smrti korisnika njegovi nasljednici imaju pravo vratiti hipoteku i preuzeti vlasničko pravo. Ako nasljednik nije zainteresiran za otplatu hipoteke, banka mu mora platiti ostatak sredstava preostalih za umrlog primatelja. Stoga je alternativa hipotekarnom ugovoru (zajam osiguran nekretninama). Nasljednik ga može ili isplatiti ili pristati na prijenos stana banci u zamjenu za ostatak naknade (zajam).
Stoga možemo pretpostaviti da je obrnuta hipoteka prilično siguran zajam koji vam omogućuje povećanje životnih uvjeta starije osobe. Nažalost, sve pretpostavke zakona ostaju teorija. Doduše, akt o obrnutom hipotekarnom kreditu stupio je na snagu u prosincu 2014. godine. Međutim, ostalo je samo na papiru još mnogo mjeseci. Razlog je bio nedostatak nacrta obrasca informacija koji je čekao odobrenje ministra financija. Obrazac s informacijama objavljen je tek 21. srpnja 2015. (časopis za zakone iz 2015., točka 1010). Konačno je stupio na snagu 5. kolovoza ove godine. Od tada ništa ne sprečava banke da odobravaju obrnute hipotekarne kredite. Međutim, interes bankarskih institucija još je zanemariv i do studenog još nismo dobili nikakvu bankarsku ponudu.
Preporučena prijenosna računala - provjerite cijene!
Obrnuta hipoteka je neživotna novčana naknada
Koncepti obrnute hipoteke i doživotne novčane naknade u zamjenu za nekretnine ponekad se koriste naizmjenično. Međutim, stvarnost su dvije potpuno različite stvari i vrijedi ih se prisjetiti.
Doživotne novčane naknade može osigurati subjekt koji vodi posao (obično hipotekarni fond). Osiguranje interesa primatelja ima samo građanskopravnu dimenziju. Hipotekarni fond može prestati isplaćivati naknadu (osnova će biti npr. Stečajni postupak). Štoviše, hipotekarni fondovi ne podliježu takvim restriktivnim zakonskim propisima koji jamče njihovu solventnost (kao što je slučaj s bankama).
Najveća razlika je, međutim, u tekstu odredbi ugovora o doživotnim novčanim naknadama. Fond se obvezuje isplatiti doživotnu financijsku naknadu. Primatelj prenosi vlasničko pravo na nekretninu i gubi sva prava na nju potpisivanjem ugovora. Dozvoljeno mu je samo doživotno korištenje prostorija (koje su već postale vlasništvo pružatelja usluga prema zakonu). Potencijalni nasljednici ne mogu uzeti hipoteku niti imati bilo kakva dodatna potraživanja na nekretnini.
Također je vrijedno napomenuti da hipotekarni fond ne podliježe javnim jamstvima isplate financijskih beneficija. Ovo je nepovoljna situacija za potencijalnog primatelja, koja značajno umanjuje sigurnost njegovih interesa.
Stoga možemo pretpostaviti da su doživotne novčane naknade mnogo rizičnije od obrnute hipoteke. Štoviše, njihova isplativost ostaje upitna u mnogim slučajevima.
Hipotekarni fond procjenjuje vrijednost imovine i određuje iznos naknade na pojedinačnoj osnovi. Ovdje je važan parametar dob korisnika i zdravstveno stanje. Isplata naknada je doživotna. To znači da smrću primatelja prestaju sva plaćanja i prava na prostorije. Analogna situacija za obrnutu hipoteku bila bi nešto drugačija. U tom slučaju banka utvrđuje ukupnu vrijednost dobrobiti koju prenosi na primatelja. Smrt primatelja ne raskida ugovor. Preostala sredstva bit će isplaćena nasljedniku (osim ako nasljednik odluči kupiti i otkazati hipoteku).
Tako možemo vidjeti da doživotna novčana naknada ponuđena u zamjenu za nekretnine ne mora uopće biti isplativa. To je vjerojatno razlog zašto ponuda hipotekarnih fondova ne privlači veliku pozornost. Procjenjuje se da je 2014. samo nekoliko stotina Poljaka iskoristilo ponudu hipotekarnih sredstava.
Načela odobravanja obrnutih hipotekarnih kredita
Najvažnija pravila za odobravanje obrnutih hipotekarnih kredita nalaze se u zakonskim odredbama.
Bilo koja fizička osoba, bez obzira na dob, moći će koristiti takav zajam protiv nekretnina. Uvjet je da imate nekretninu. Primatelj mora biti vlasnik ili suvlasnik prostora. Ono što je važno, primatelj neće biti verificiran u BIK -u, što može biti važno za mnoge ljude.
Obrnuti hipotekarni zajam mogu odobriti banka, podružnica strane banke, kao i kreditne institucije pod nadzorom Poljskog tijela za financijski nadzor. Izbor institucije koja odobrava obrnutu hipoteku bit će prepušten samo primatelju.
Prije potpisivanja ugovora o obrnutoj hipoteci, banka mora primatelju dostaviti sve potrebne podatke (u pisanom obliku). Najvažniji od njih je iznos osigurane naknade, kao i vrijeme njihove isplate. Banka može jednom prenijeti mjesečna plaćanja ili prenijeti sva sredstva.
Koliko novca možemo dobiti za obrnutu hipoteku?
U ovom trenutku teško je odgovoriti na ovo pitanje. Banke nerado dolaze do obrnute hipoteke i zasad nećemo pronaći nikakvu ponudu. Međutim, sve ukazuje na to da će obrnuta hipoteka biti prevelika potpora kućnom proračunu. Obrnuti hipotekarni krediti već postoje u Zapadnoj Europi. Vrijednost sredstava koje je banka isplatila obično iznosi približno 50% vrijednosti imovine. To znači da 60-godišnji Poljak koji ima stan vrijedan 300.000 može računati na oko 500-600 PLN mjesečno. Obrnuta hipoteka za žene bit će još manja zbog činjenice da prosječna žena živi dulje. 60-godišnjak koji ima stan vrijedan 300.000 PLN moći će računati na najviše 500 PLN mjesečno.
Također treba imati na umu da će ugovori sklopljeni s bankom biti privremeni. Ako živite nakon ugovorenog datuma, od banke nećete dobiti dodatni novac.
Koliko novca možemo dobiti pod anuitetom?
Izračun iznosa anuiteta nije tako jednostavan. Fond uzima u obzir našu dob, spol, zdravstveno stanje i vrijednost imovine. Štoviše, ponude pojedinih fondova mogu se međusobno razlikovati. Podaci o kalkulatorima koji su dostupni na internetu pokazuju da 65-godišnji muškarac koji posjeduje nekretninu vrijednu 300.000 PLN može dobiti 600 PLN rente. Njegov vršnjak može računati na 450 PLN mjesečno.
Jesu li obrnuta hipoteka i doživotna novčana davanja isplativa?
Obrnuta hipoteka i renta način su likvidacije imovine kućanstva. Ovu vrstu rješenja obično koriste osobe bez djece, kojima je prioritet povećanje prihoda u kućni proračun.
Ako gledamo koristi iz ove perspektive, i obrnuta hipoteka i renta postaju prilično isplativi. Za neke korisnike ovo bi mogao biti jednostavan, ali primjetan način poboljšanja financijskog statusa bez uzimanja standardnog zajma.
Oba rješenja izazivaju mnogo kontroverzi. Međutim, u zapadnim zemljama obrnuti hipotekarni krediti dobivaju sve veću podršku. Međutim, skeptici naglašavaju da uporaba obrnute hipoteke nikada nije neprofitabilna. Zauzvrat, doživotna renta bi se isplatila samo ako prosječni 65-godišnjak doživi više od 106 godina. U praksi je povoljnije rješenje prodati nekretninu, pretvoriti je u manji stan ili čak prodati i iznajmiti drugi stan doživotno.
Vjerojatno će se obrnuta hipoteka uskoro pojaviti u ponudama poljskih banaka. Prije donošenja konačne odluke vrijedi razmotriti sve prednosti i nedostatke. Također bi bilo dobro provesti pojedinačnu analizu dobitaka i potencijalnih gubitaka.
