Kupnja stana često zahtijeva potpisivanje predugovora. Dio ove zakonske obveze je plaćanje odgovarajućeg iznosa novca prodavatelju. Ova novčana naknada može imati status predujma ili akontacije. Teoretski, oba su rješenja vrlo slična. Međutim, stvarne razlike nastaju kada jedna od strana raskine predugovor. U nastavku ćemo naznačiti koje će rješenje biti povezano s većom sigurnošću interesa kupca i prodavatelja.
Kupujete stan? Provjerite ima li dovoljno za njegovu obnovu - upotrijebite kalkulator za obnovu. A zatim pronađite izvođača koristeći uslugu Search Contractor na građevinskim kalkulatorima.
Kolika je akontacija pri kupnji stana?
To je dogovoreni iznos novca koji se isplaćuje prema budućim potraživanjima koja proizlaze iz sklapanja kupoprodajnog ugovora. Vrijedi napomenuti da koncept avansnog plaćanja nije uključen u odredbe Građanskog zakonika. Slijedom toga, pitanja moguće otplate predujma podliježu općim odredbama o izvršavanju međusobnih ugovora. Iz tog razloga akontacija prilikom potpisivanja predugovora za kupnju nekretnine ne predstavlja baš dobru sigurnost za kupca. Prodavatelj u svakom trenutku može pronaći isplativijeg izvođača i odustati od ugovora. Neće imati nikakve posljedice.
Što je predujam?
Za razliku od akontacije, predujam podliježe odredbama Građanskog zakonika. Pitanja povrata depozita pri odustajanju od ugovora strogo su uređena čl. 394. Prema njegovim odredbama, ako se jedna od strana ne pridržava uvjeta ugovora, druga se može povući iz ugovora i zadržati predujam. Ne postoji dodatni rok za odustajanje od ugovora. Ako je druga strana sama platila predujam (npr. Je li stranka kupila stan), može zahtijevati dvostruki iznos predujma.
Tako možemo vidjeti da je to oblik koji mobilizira obje ugovorne strane. Prodavatelju neće biti isplativo raskinuti predugovor. Zauzvrat, kupac neće odustati od ugovora jer će to rezultirati gubitkom akontacije.
Postoje i situacije u kojima prodavatelj daje kupcu predujam u neovisnom iznosu. To se događa kada:
- Ugovor nije sklopljen, ali niti jedna strana nije odgovorna za to.
- Ugovor nije sklopljen, ali su obje strane odgovorne za njega.
- Ugovor su obje strane raskinule prema sudskom nalogu.
U navedenim slučajevima, za vrijeme raskida predugovora, iznos predujma naveden u ugovoru se vraća, bez udvostručavanja. Datum dospijeća za vraćanje depozita je datum odustajanja od predugovora.
Vrijedi naglasiti da bi temelj za podnošenje zahtjeva za povrat depozita trebale biti odredbe predugovora. U dokumentu obje strane mogu naznačiti vlastite uvjete u vezi s posljedicama odustajanja od ugovora. Odredbe Građanskog zakonika primjenjuju se samo ako predugovor nije sadržavao jasne propise u pogledu pravila i visine akontacije.
Kako odrediti iznos akontacije i predujma?
Nema ograničenja odozgo prema dolje za maksimalni iznos akontacije ili depozita. Njihov iznos ovisi o pojedinačnim dogovorima između ugovornih strana. Općenito, iznos je 10% vrijednosti imovine. Ponekad se dogodi da jedna od strana zahtijeva znatno veći iznos predujma. Njegovo udvostručenje nastalo raskidom ugovora generiralo bi znatan iznos. Međutim, treba biti posebno oprezan jer se takve prakse mogu tretirati kao kršenje zakona.
Ne postoji gornja granica za avansna plaćanja i niti jedna državna agencija za to neće biti zainteresirana. Međutim, strana kupca ovdje treba biti oprezna. Prisilno vraćanje akontacije nakon raskida predugovora može biti prilično problematično.
Rok za podnošenje zahtjeva za povrat depozita
Podnošenje zahtjeva za povrat udvostručenog iznosa pravovremeno je. To znači da stranka u postupku ima ograničeno vrijeme za pokretanje sudskog zahtjeva za povrat predujma dvostruke vrijednosti. To se odnosi na slučajeve u kojima strana koja raskida ugovor odbije prenijeti zahtjev u dvostrukom iznosu. U ovoj se situaciji primjenjuju odredbe Građanskog zakonika o zastari. Prema čl. 118, zastara je deset godina. Izuzetak su zahtjevi za povremene beneficije i zahtjevi vezani za vođenje poslovanja. Ovdje je rok zastare tri godine. Ako ne podnesemo zahtjev za povrat novca u tom roku, naše pravo na povrat novca će prestati.
Što odabrati - akontaciju ili akontaciju?
Možemo pretpostaviti da je predujam učinkovitiji oblik osiguranja interesa kupca i prodavatelja. Kupac može biti siguran da prodavač neće pronaći privlačnijeg izvođača i da neće raskinuti predugovor. Zauzvrat, prodavatelj se brine da kupac ima stvarni interes u kupnji i da mu neće biti isplativo odustati od predugovora.
U većini slučajeva, predujam će biti bolja sigurnost za obje strane. Međutim, vrijedi zapamtiti da će raskid ugovora povući veću odgovornost nego u slučaju akontacije (ovdje je raskid povezan samo s vraćanjem prethodno uplaćenih sredstava).
U slučaju predujma, stvar postaje sve teža za stranku koja raskine ugovor ili ga ne poštuje. Kupac mora uzeti u obzir da će nepoštivanje odredbi predugovora ili njegovo kršenje dovesti do gubitka prava na povrat depozita. Zauzvrat, prodavatelj bi trebao uzeti u obzir da će nepoštivanje odredbi ili kršenje ugovora zahtijevati vraćanje dvostrukog iznosa depozita. Stoga je vrijedno pažljivo analizirati odredbe prethodne dokumentacije i pobrinuti se da ćemo moći ispuniti sve obveze koje iz nje proizlaze.
Također je važno u odredbama ugovora odrediti koji oblik gotovinskog plaćanja plaća kupac (akontacija ili predujam). Nejasna definicija statusa naknade može predstavljati problem u slučaju kršenja ugovora. Tada se spor rješava na sudu. Stranke u postupku trebaju prikupiti dokaze (npr. Svjedoci prisutni tijekom pregovora o ugovoru). Otkrivanje u čemu ste u pravu može oduzeti dosta vremena, a ishod sudskog postupka je neizvjestan. Stoga se vrijedi zaštititi od takvih situacija i precizno definirati status beneficija u predugovoru.
