Zemljišna služnost je vrsta ograničenog prava vlasništva. Njegovo uspostavljanje nameće niz prava i obveza s obje strane (sluge i vladajuće strane). U nastavku ćemo naznačiti najvažnije pravne aspekte, kao i definirati najvažnija prava i obveze koje proizlaze iz osnivanja služnosti.
Gradite ili renovirate kuću? Provjerite troškove na građevinskim kalkulatorima.
Pravna osnova
Prava i obveze koje proizlaze iz služnosti uređuju se na temelju Građanskog zakonika. U trećem odjeljku zakonodavac je naveo sva prava, obveze i vrste služnosti. Jedan od tri oblika služnosti je zemljišna služnost. Njegova definicija može se pronaći u čl. 285., par. 1 Građanskog zakonika smatra da:
„Nekretnina se može opteretiti u korist vlasnika druge nekretnine (nekretnine u posjedu) prava, čiji se sadržaj sastoji u činjenici da vlasnik dominantne nekretnine može koristiti opterećenu nekretninu određenom opseg, ili da je vlasnik opterećene nekretnine ograničen u odnosu na određene radnje, ili činjenicu da vlasnik opterećene nekretnine ne smije ostvariti određena prava koja mu pripadaju u odnosu na nekretnine prema odredbe o sadržaju i ostvarivanju vlasništva (zemljišna služnost) ”.
Kolokvijalno rečeno, služnost zemljišta je pravni odnos između dva posjeda. Prva je vladajuća nekretnina za koju se utvrđuje služnost. Drugi je posjedničko vlasništvo, tj. Sa obvezom osnivanja služnosti.
Oblici služnosti nekretnina
Služnost parcele može imati dva oblika:
Otvorena - sastoji se u aktivnom korištenju opterećene (sluga) nekretnine od strane vladajuće stranke. Njegova je svrha povećati upotrebljivost vladajuće imovine. Najčešći oblik aktivne zemljišne služnosti je služnost potrebne ceste. Sastoji se u činjenici da se vladajuća stranka može legalno voziti preko opterećene imovine kako bi došla do javne ceste. Sluga je dužna osigurati mogućnost putovanja.
Pasivno - vlasnik nekretnine sluge ne može obavljati određene aktivnosti koje bi mogle otežati korištenje dominantne imovine. Oblik pasivne služnosti može biti zabrana sadnje visokog drveća na granici imanja.
Zemljišna služnost nekretnina nasuprot osobne služnosti i služnost prijenosa
U poljskom pravu postoje tri vrste služnosti. Prva, o kojoj je gore bilo riječi, jest zemljišna služnostkoji je uspostavljen za određene nekretnine (a ne za njihove vlasnike). Nakon prodaje imovine, služnost se prenosi na novog vlasnika. Štoviše, takvo ograničenje prava vlasništva ne može se pokrenuti s ciljem poboljšanja osobne udobnosti vladajuće stranke.
Osobna služnost osnovana je u korist fizičke osobe, a ne u korist zemlje (kao što je to slučaj u zemljišnoj služnosti). Sva prava i obveze odnose se na određenu fizičku osobu i prestaju smrću vladajuće stranke.
Treća vrsta je Službena služba prijenosa. To je vrsta ograničenog vlasničkog prava nad kojim poduzeće ostaje strana koja upravlja. Služba prijenosa sastoji se u omogućavanju pristupa prijenosnim instalacijama potrebnim za pravilan rad poduzeća (npr. Plin, električna energija, para). Prenosna služnost može se uspostaviti kada pristup instalaciji zahtijeva izgradnju prijenosnih objekata na parcelama koje ne pripadaju poduzeću. Osnivanje služnosti tiče se u ovom slučaju samog poduzeća koje postaje vladajuća stranka. Sva prava i obveze koje proizlaze iz služnosti prestaju tek kad poduzeće prestane s radom. U tom slučaju sadašnji je vlasnik dužan ukloniti svu prijenosnu opremu s opterećene imovine.
Služnost potrebne ceste
Također se naziva služnost na cesti ili služnost prolaza i prolaza. Ovo je najčešći oblik osnivanja služnosti. To se događa kada vladajuća nekretnina nema odgovarajući pristup javnoj cesti. Uspostavljanje služnosti potrebne ceste obvezuje slugu da omogući prolaz kroz njezin teritorij. Riječ je o postupku koji donekle ograničava vlasnička prava vladajuće stranke. Stoga se služnost potrebne ceste može uspostaviti samo u posebnim slučajevima, nakon kojih slijedi društveno-ekonomski interes.
Teoretski, nije moguće uspostaviti služnost za zemljište koje već ima pristup javnoj cesti (čak i ako je to prilično teško). Međutim, vlasnik nekretnine ima puno pravo podnijeti zahtjev za služnost ako je to jedini način povezivanja nekretnine s javnom cestom. U tom će slučaju vlasnik opterećene imovine morati dopustiti prolaz kroz svoju imovinu. Zemljišna služnost je plaćeni oblik. Stoga će vladajuća stranka morati pokriti troškove uspostave služnosti prava prvenstva. Njegov iznos mogu zajednički odrediti obje strane (ako je služnost ustanovljena ugovorom) ili sudskom odlukom.
Služnost nastala izgradnjom na tuđem zemljištu
Osnivanje služnosti može se dogoditi kada je zgrada podignuta izvan granice susjednih zemljišta. Vlasnik susjednog zemljišta ne može zahtijevati da se njegova imovina vrati u prvobitno stanje. To bi zahtijevalo rušenje dijela zgrade, pa čak i cijele. Jedino učinkovito rješenje sukoba u ovom slučaju je prodaja dijela imovine ili osnivanje služnosti. U potonjem slučaju, sluga je vlasnik nekretnine na kojoj je zgrada bespravno sagrađena. On može zahtijevati osnivanje služnosti, pa na taj način pokriti troškove nastale smanjenjem vrijednosti njegova zemljišta. U zamjenu za primanje odgovarajuće naknade, sluga pristaje napustiti zgradu na njezinom posjedu.
Kako uspostaviti zemljišnu služnost?
Postoji nekoliko načina za uspostavu zemljišne služnosti. Najčešći i najjednostavniji način je potpisivanje odgovarajućeg ugovora. To zahtijeva dogovor između vlasnika opterećene nekretnine i vlasnika dominantne imovine. Ugovor mora odrediti opseg služnosti i specificirati financijske uvjete. Dokument moraju potpisati obje strane i ovjeriti. Sama zemljišna služnost može biti upisana u zemljišnu i hipotekarnu knjigu, ali to nije potrebno.
Drugi način zasnivanja služnosti je sudski postupak. To se događa kada se stranke u postupku ne mogu dogovoriti. Vlasnik vladajuće imovine mora poslati posebno pismo sudu. U dokumentu bi se trebale navesti sve stranke u postupku, opseg služnosti i prostori za njezino osnivanje. Odluka suda nije procesna i obvezuje obje strane službenosti.
Poseban oblik zasnivanja služnosti je zastara. Potrebno vrijeme usukapiona je 20 godina (u dobroj vjeri) ili 30 godina (u lošoj vjeri). Dobrovoljna uzuzimanje nastaje kada je osoba koja koristi zemljište pogrešno uvjerena da ima pravo vlasništva. Istodobno, te zablude moraju biti opravdane okolnostima slučaja. Zauzvrat, stečajni recept u lošoj namjeri nastaje kada spontani vlasnik zna da nema pravo vlasništva nad zemljištem ili bi lako mogao saznati za to.
Osnovna prava i obveze
Osnivanjem zemljišne služnosti objema stranama nameću se posebna prava i obveze. Vlasnik opterećene nekretnine dužan je dopustiti korištenje svoje imovine u mjeri predviđenoj služnošću. Vlasnik vladajuće imovine ima pravo koristiti dio imovine sluge. Klasičan primjer je služnost nužnog puta. Do osnivanja služnosti dolazi kada dominantno vlasništvo nema pristup javnoj cesti. U tom slučaju, vlasnik sluga mora dopustiti prolaz kroz svoju imovinu - to je njegova neotuđiva obveza. Međutim, vrijedi ponovno naglasiti da se služnost plaća. Stoga je vlasnik vladajuće imovine dužan pokriti troškove korištenja ili rada uslužnog prostora.
Vlasnik služne nekretnine također ima pravo podnijeti zahtjev za prestanak služnosti. Pretpostavka ovdje može biti promjena službeničkih odnosa, zbog čega je služnost postala posebno teška, a dominantno vlasništvo već ima pristup javnoj cesti.
Zemljišna i osobna služnost i prijenosna služnost, naknada
Građanski zakonik ne uspostavlja jedinstvenu pristojbu koja proizlazi iz osnivanja služnosti. U nekim slučajevima do osnivanja služnosti dolazi besplatno. To se odnosi na slučajeve kada vlasnik opterećene imovine odustane od naknade. U drugim slučajevima, vlasnik vladajuće imovine mora pokriti troškove služnosti. Naknada je kompenzacijska, a ne kompenzacijska. To znači da može biti jednokratno ili se ponavljati. Njegov iznos obično određuje sudski vještak koji ispituje cijeli slučaj. Najčešće je pravilo da iznos naknade za služnost zemljišta ili služnost prijenosa pokriva smanjenje vrijednosti službene imovine nastalo osnivanjem služnosti.
U nekim slučajevima također se utvrđuje sudjelovanje u troškovima eksploatacije zemljišta (npr. Obnova cesta).
