Nekim se ljudima može činiti da se stambena udruga i zajednica ne razlikuju međusobno. Međutim, u stvarnosti su njihov pravni status i specifičnosti djelovanja potpuno različiti. U nastavku ćemo ukazati na najvažnije sličnosti i razlike koje treba imati na umu.
Pravni status
Stambena zadruga je gospodarski subjekt s pravnom osobnošću. Specifičnost njezina djelovanja temelji se na odredbama Zakona o stambenim zadrugama i na načelima zadružnog prava. Zadrugari imaju zadrugu, pravo vlasništva na nekretnini ili zadrugu, pravo stanara na nekretninama.
Zauzvrat, stambena zajednica je udruga stanovnika koja nema pravnu osobnost i nije gospodarski subjekt. Član zajednice može biti svaka osoba koja ima pravo vlasništva nad prostorijama.
Nekoliko riječi o stambenim zadrugama
Statistički podaci pokazuju da u Poljskoj postoji približno 3.500 stambenih zadruga. Možda postoji čak 13 milijuna vlasnika prostora sa zadružnim pravima. Stoga se možemo ponovno izračunati da prosječan broj članova jedne zadruge često prelazi 4.000. Ovo je vrlo visoka stopa.
Vrijedi napomenuti da sama činjenica posjedovanja prostorija sa zadružnim pravima ne znači odmah da njezin vlasnik postaje član zadruge. Proces članstva je složeniji i zahtijeva upisninu. Njegova vrijednost ne smije prelaziti najnižu nacionalnu plaću. Upravo startnina izaziva najveću odbojnost među stanovnicima. Mnogi od njih odlučuju da ne postanu članovi stambene zajednice. Naknada je prilično sumnjiva i učinkovito obeshrabruje većinu stanovnika. Takve osobe de facto nemaju utjecaja na aktivnosti uprave, ne mogu prisustvovati sastancima niti primati financijska izvješća. To može dovesti do mnogih nepravilnosti u organizacijskoj strukturi. Nije stoga čudo što su mnoge velike stambene zadruge razvile sumnjivu reputaciju među svojim stanovnicima.
Prilikom analize aktivnosti stambene zadruge vrijedi procijeniti i mogućnosti donošenja odluka njezinih članova. Svaki član zadruge ima pravo glasa, a glasovi svih okupljenih na sastanku su jednaki. Pretpostavimo dakle da 300 ljudi redovito prisustvuje sastanku. U ovom slučaju jedan glas neće imati previše snage.
A kakvo je stanje u stambenim zajednicama?
Stambena udruga je udruga stanovnika određenog bloka / imanja. Njegovi članovi imaju potpuna vlasnička prava. Stambena zajednica ne mora imati nametnute organizacijske jedinice niti zapošljavati predsjednike (kao što je slučaj sa zadrugama). Stanovnici određuju pravila njegova funkcioniranja. Štoviše, član stambene zajednice može biti svaka osoba koja ima prava na stan. Kotizacije se ne plaćaju, a sastanci zajednice otvoreni su za sve. To znači da nakon kupnje nekretnine možemo odmah postati član zajednice i imati stvaran utjecaj na njeno funkcioniranje.
U zajednici svaki stanovnik ima pravo glasa. Međutim, njegova se vrijednost mjeri vrijednošću prostora u vlasništvu (obično se mjeri u smislu površine). Stanovnik koji plaća više poreza imat će šire pravo odlučivanja o aktivnostima zajednice.
Ne postoje smjernice za najveći broj članova stambene zgrade. Međutim, obično je to najviše nekoliko desetaka ili nekoliko stotina ljudi. Stambena zajednica je mnogo manja od stambene zadruge. Njegovi članovi u osnovi brinu o svojim interesima i općem dobru. Manje članova poboljšava funkcioniranje zajednice. Za stanovnika je to mnogo povoljnija situacija koja daje veća stvarna prava donošenja odluka (npr. Odabir tvrtke za obnovu).
Struktura moći u zadrugama i stambenim zajednicama
Kao što smo ranije spomenuli, stambena zajednica ima jasno nametnutu organizacijsku strukturu. Zadrugu vodi Nadzorni odbor. Članovi vijeća biraju se na glavnoj skupštini zadruge. Zanimljivo je da ih može identificirati samo nekolicina članova koji će se pojaviti na sastanku. Članstvo u vijeću, naravno, povezano je s financijskim nagradama, pokrivenim sredstvima zadruge. Jedan od zadataka Nadzornog odbora je izbor uprave koja postaje sljedeća jedinica za odlučivanje.
Upravljanje stambenom zajednicom mnogo je lakše. Zajednica ne mora imati nadzorni odbor koji treba financirati. Dovoljno je izabrati članove uprave. U zajednici svatko ima pravo glasa. Najvažniji glas imaju oni koji plaćaju najveću stanarinu. Članovi zajednice vlasnici su stanova kojima upravljaju. Brinu se za opće dobro i dijele odgovornost za svoje odluke. Štoviše, ne moraju pokriti naknade Nadzornog odbora. Ograničavanje visoko plaćene organizacijske strukture osigurava bolje upravljanje financijskim sredstvima.
Posebnost izrađene dokumentacije i naselja također je velika razlika. Stambena zajednica u pravilu uvodi prilično jednostavna naselja koja su jasna svakom članu. U slučaju zadruga, dokumentacija je mnogo zamršenija.
Najam - tko će platiti više?
Stambene zadruge zapošljavaju svoje zaposlenike (predsjednike i administrativno osoblje). Posljedično, njihovi operativni troškovi su prilično visoki. Stoga najamnina utvrđena u stambenim zadrugama može biti čak polovica iznosa koji su odredile zajednice. Odbor zajednice stalno nadziru članovi / vlasnici nekretnine. To dovodi do učinkovitijeg upravljanja zajedničkim financijama. Kao rezultat toga, najamnina u mnogim zajednicama ostaje na atraktivnoj razini. Međutim, postoje slučajevi u kojima stanovnici zajednice plaćaju veću stanarinu.
Obnove
Stambena zajednica zajednički odabire tvrtke koje će provoditi obnovu. Zahvaljujući tome, stanovnici mogu naznačiti ponude za koje smatraju da su najpovoljnije. Takve se ponude mogu prikupljati primjerice na ovoj poveznici. Manja zajednica može brzo uočiti elemente zgrade koje treba obnoviti. U pravilu se to prevodi u redovito uklanjanje svih grešaka u zajedničkom dijelu.
U slučaju stambene zadruge stvar je složenija. Odabir tvrtke za obnovu ovisi o odboru, čiji članovi ne moraju živjeti na tom području. Protivnici stambenih zadruga često naglašavaju da uprave mogu birati nekonkurentne ponude. Zbog toga će troškovi obnove biti veći, a učestalost njihovih popravaka će se smanjiti.
Najvažnija razlika - pitanje sigurnosti imovine
Članovi zajednice posjeduju stanove s punim vlasničkim pravima. To znači da stambena zajednica ne može preuzimati nikakve obveze na zgradi bez pristanka svojih stanovnika. Pitanje mogućih zajmova mora biti jasno objavljeno i svaki stanodavac mora dati svoj pisani pristanak.
U slučaju zadruga više nije tako jednostavno. Članovi zadruge posjeduju nekretnine s pravom stanara zadruge ili pravom zadruge. Dakle, njihova vlasnička prava nisu potpuna. Stambena udruga može sebi nametnuti određena financijska opterećenja (npr. Zajam) bez punog pristanka stanovnika.
Stvar postaje vrlo komplicirana kada zadruga nije u mogućnosti podmiriti svoje obveze i proglasi bankrot (a to u današnje vrijeme nije rijetkost). Nakon proglašenja stečaja, zadružna prava na prostorije postat će dio stečajne imovine. Ova je situacija osobito nepovoljna za ljude koji imaju samo stanarska prava na nekretninama. Stečaj zadruge može rezultirati gubitkom prava na prostorije za njih.
Ljudi koji posjeduju nekretnine na zadružnim vlasničkim pravima su u nešto boljoj situaciji. Mogu se prijaviti za zasebno vlasništvo (puno vlasništvo). Međutim, postupak je prilično kompliciran. Upamtite da samo vlasnici prostorija s punim vlasničkim pravima ne smiju biti opterećeni na bilo koji način za dugove zadruge.
