Kupnja stana hipotekarnim kreditom često izaziva negativne emocije. Neki ulagači unaprijed odbijaju takve ponude prodaje. Međutim, ima li se zaista čega bojati? Je li kupnja zaduženog stana toliko opasna za investitora? Ispostavilo se da nije. Stoga ćemo u donjem članku opisati kako kupiti stan s hipotekom i kako se pripremiti za cijeli projekt.
Vrijedno je zapamtiti da pri kupnji stana morate imati na umu troškove njegove obnove. Uvijek ih možete izračunati na kalkulatorima dostupnim na ovoj poveznici.
Provjeravamo zemljišnu i hipotekarnu knjigu
Analiza zemljišne i hipotekarne knjige temelj je kojeg se trebamo sjetiti prije kupnje stana. Usredotočimo se na treće i četvrto poglavlje. Treće poglavlje mora biti potpuno prazno. Ovo je mjesto za unošenje ograničenja za prostorije (npr. Pokretanje ovrhe ovršitelja). Ako tijekom pregledavanja knjige primijetimo takve zapise, tada bi bilo pametno odustati od kupnje stana.
Četvrto poglavlje bavi se hipotekarnim troškovima. Tamo ćemo pronaći detalje banke koja odobrava kredit, kao i iznos hipotekarnog duga. To će potencijalnom kupcu biti korisno znanje koje će pokazati je li uopće vrijedno zainteresirati se za datu nekretninu. Upamtite da hipoteka ne opterećuje izvornog vlasnika nekretnine, već samu nekretninu. Ako kupite zaduženi stan bez ispunjavanja potrebnih formalnosti, to može uzrokovati da vjerovnik zatraži vraćanje duga od novog vlasnika.
Kako sigurno kupiti stan?
Već smo provjerili zemljišnu i hipotekarnu knjigu i ustanovili podatke o banci. Sada je vrijeme za analizu ugovora o kreditu. Osoba koja prodaje nekretninu trebala bi nam dostaviti ugovor zaključen s bankom. Vrijedi to pažljivo provjeriti. Prodavatelj također mora banci poslati posebno pismo / zahtjev za utvrđivanje iznosa čija će uplata razvrgnuti hipoteku. U ovoj situaciji banka bi trebala pristati na prijevremenu otplatu obveze i odrediti konačne troškove otplate hipoteke. Ova suglasnost (koja se naziva obećanje) mora sadržavati bankovni izvadak, ukupan iznos otplate duga, kao i broj bankovnog računa na koji se mora izvršiti plaćanje. Obećanje je zajmoprimcu jamstvo da će prijevremena otplata obveze omogućiti brisanje hipoteke iz zemljišne i hipotekarne knjige.
Upamtite da je prijevremena otplata kredita ponekad povezana s dodatnom provizijom za banku (cijene se kreću od 1 do čak 5% vrijednosti duga). Više o prijevremenoj otplati hipoteke i potencijalnim troškovima naći ćete ovdje.
Na strani kupca je da osigura da se hipoteka poništi. To može učiniti sam prodavatelj (prije kupnje nekretnine) ili kupac (brisanje se vrši nakon kupnje stana).
Kako kupiti stan i izbrisati hipoteku?
Prodavatelj može izbrisati hipoteku iz zemljišne i hipotekarne knjige. U tu svrhu mora otplatiti nepodmireni dug prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Zapravo, mali broj prodavača ima dovoljno sredstava za prijevremenu otplatu kredita. Stoga je jedno od mogućih rješenja vraćanje pologa za kupnju stana. Ovaj depozit uplaćuje se na račun prodavatelja prema predugovoru. Prodavatelj plaća dug, a banka izdaje izjavu o potpunoj otplati duga i pristanak na otkazivanje hipoteke. Prodavatelj podnosi zahtjev zemljišno -hipotekarnom sudu (izjava banke neophodan je prilog). Sud analizira dokumentaciju i izdaje izjavu o uklanjanju hipoteke. Ovaj dokument prodavatelj donosi bilježniku. Tamo se nekretnina prodaje, a hipoteka se istodobno briše iz zemljišne i hipotekarne knjige.
Ovaj oblik brisanja hipoteke može se činiti prikladnim za kupca stana. Međutim, ovo za njega nije najsigurnije rješenje. Prodavatelj može odustati od predugovora i odbiti uplatiti polog. Tada ćemo se suočiti s nepotrebnom i dugotrajnom tužbom.
Mnogo sigurnije rješenje bit će uklanjanje hipoteke od strane novog vlasnika prostora. Postupak je tada sljedeći. Prodavatelj od banke dobiva izjavu o mogućnosti i iznosu prijevremene otplate duga (obećanje). Ono što je važno, izjava se mora izdati na datum kupoprodajnog ugovora. Kupac bi trebao osobno provjeriti ispravnost dokumenta (iznos otplate, broj bankovnog računa, pristanak za uklanjanje hipoteke). Ako sve bude u redu, otkupljuje se zaduženi stan.
Novi kupac stana mora sam platiti nepodmireni dug i prenijeti ga na navedeni bankovni račun. Preostali iznos naveden u kupoprodajnom ugovoru mora se prenijeti prodavatelju. Način plaćanja je utvrđen na liniji prodavatelj - kupac. Prihvatljivi su i bankovni prijenos i gotovina.
Novi vlasnik stana dobiva izjavu od banke o potpunoj otplati duga i pristanak na poništenje hipoteke. Dokument je temelj za podnošenje zahtjeva sudu za zemljišne i hipotekarne knjige. Pravilno ispunjena prijava s prilozima podnosi se sudu. Vrijeme čekanja je obično 1-2 mjeseca (ovisno o regiji naše zemlje). Nakon tog vremena, sud odlučuje ukloniti hipoteku iz imovine. To je popraćeno formalnom naknadom koju će snositi novi vlasnik. Njegov iznos nije previsok i obično oscilira oko 100 PLN.
Samoobrisanje hipoteke može biti složenije za kupca. Međutim, ostavlja potpunu kontrolu nad vlastitim novcem. Novac namijenjen otplati hipoteke ne ide prodavatelju, što kupovinu stana čini manje rizičnom.
Što je sa stanom zaduženim hipotekom u francima?
Postupak prodaje stana s hipotekom u stranoj valuti isti je kao u slučaju hipoteke u poljskim zlotama. Jedina razlika je specifičnost bankovnog izvoda (obećanje). Banka možda nije previše oduševljena prijevremenom otplatom duga. Obećanje mora sadržavati izjavu o mogućnosti brisanja hipoteke nakon otplate duga, broj bankovnog računa i preostali iznos za otplatu. Upamtite da banka mora navesti vrijednost duga nakon konverzije u poljsku valutu. Tečajevi su promjenjivi, ali banka mora pismeno navesti njihovu trenutnu vrijednost. Pretvorba duga iz CHF u PLN obvezujuća je vrijednost i znači ukupni iznos koji moramo platiti na dan podmirenja duga. Situacija u kojoj banka daje vrijednost duga u stranoj valuti (bez njezine konverzije) je neprihvatljiva. U tom slučaju potencijalni kupac neće znati pravi iznos hipotekarnog duga.
Problem se pojavljuje i na strani prodavatelja. Neki su ljudi dizali kredite kada je vrijednost švicarskog franka bila samo 2 PLN (danas je to oko 3,90 PLN). Dakle, iznos nekih hipotekarnih pristojbi može premašiti stvarnu vrijednost nekretnine. U ovoj situaciji banka možda neće pristati na prijevremenu otplatu duga. Čak i ako to učini, prodavatelj mora platiti nedostajući iznos iz vlastitih sredstava - što mu je potpuno neprofitabilno.
Općenito, poljske banke praktički više ne nude kredite u stranim valutama (uz nekoliko iznimaka) možete pročitati u ovom članku) upravo zbog masovnog povećanja duga mnogih zajmoprimaca. Iako se, zbog pada kamata u Švicarskoj, njihove rate nisu povećale razmjerno tečaju valute, vrijednost duga pretvorena u zlote moguća je.
Znači li hipotekarno opterećenje da je nekretnina u dugu?
Ispostavilo se da to nije nužno. Brisanje hipoteke iz zemljišne i hipotekarne knjige ne događa se automatski nakon što je bankovni dug otplaćen. Vlasnik mora pripremiti odgovarajuću prijavu i podnijeti je sudu. Zapravo, mnogi se ljudi ne sjećaju dovršiti ovu formalnost. Upis o hipotekarnom dugu može postojati u zemljišnom i hipotekarnom registru dugo nakon što je dug u potpunosti otplaćen. Stoga je vrijedno razjasniti ovu situaciju s prodavateljem. Ako je brisanje hipoteke samo stvar formalne prirode, bolje je to riješiti prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji stana. Na taj način kupac može biti siguran da njegova nova nekretnina neće na bilo koji način biti zadužena ili hipotekarna.
