Procjenjuje se da gotovo 600.000 poljskih obitelji otplaćuje svoje hipotekarne kredite u švicarskim francima. Neki zajmoprimci razmišljaju o prodaji stana i rješavanju hipoteke. Ali je li moguće? Dopuštaju li to banke? Ispada da je tako.
Želite li vidjeti koliki su stvarni troškovi vaše hipoteke? Koristite neovisni kalkulator dostupan ovdje.
Kako je zapravo s hipotekom u francima?
Zajmovi u švicarskim francima izazivaju velike emocije. Većina deviznih kredita uzeta je kada se tečaj CHF kretao oko 2,20 - 2,50 PLN. Trenutni tečaj švicarskog franka manji je od 5 PLN, što znači da se vrijednost hipotekarnog duga vjerovnika udvostručila. Istodobno su padale kamatne stope (niže kamatne stope), pa se iznos mjesečnih rata nije proporcionalno povećavao.
Kao primjer uzmimo obitelj Kowalski koja je 2008. godine uzela stambeni kredit za 100% vrijednosti stana (vrijedan 350.000 PLN). U to je vrijeme marža bila približno 1%, a omjer LIBOR CHF 3M bio je približno 2,65 posto. Iznos rate kredita za obitelj Kowalska bio je relativno nizak (približno 1600 PLN). Alternativna rata za hipoteku u poljskoj valuti tada je iznosila oko 2200 PLN.
Zajmovi u švicarskim francima bili su u privilegiranom položaju do 2013. Tada je ujednačen iznos rata kredita u švicarskim francima i zlotama. Do sada su se kamatne stope značajno smanjile, zahvaljujući čemu zajmove u švicarskim francima i dalje karakterizira niska razina rata. Najveći problem je, međutim, iznos nepodmirene obveze. Naša uzorna obitelj Kowalski 8 godina plaćala je rate ukupne vrijednosti oko 170.000 PLN. Međutim, hipoteka se i dalje naplaćuje u izvornoj valuti na otprilike 530 tisuća PLN. Pretpostavimo čak da je vrijednost imovine ostala konstantna na 350.000 PLN. U ovoj situaciji obitelj Kowalski najvjerojatnije neće odlučiti prodati stan. Za ovaj projekt morala bi dodatno platiti oko 180.000 PLN iz svog džepa.
Znaš li to…Ovisno o kreditnom savjetniku, cijena kredita u istoj banci može biti veća ili niža za čak nekoliko tisuća zlota? Stoga je vrijedno usporediti uvjete barem nekoliko savjetnika. Mi to preporučujemo ispunjavanjem kratkog obrasca na našoj web stranici - na temelju toga kontaktirat ćemo vas s vrlo pouzdanim kreditnim posrednikom koji nudi povoljna rješenja u mnogim bankama.
Ček!Danas samo ljudi koji ostvaruju prihod u inozemstvu mogu podići devizni kredit (više o ovoj temi možete saznati iz ovog članka). Kao rezultat toga, s jedne strane, poljski zajmoprimci nisu izloženi promjenama valute, ali s druge strane više nemaju pristup kreditima u stranoj valuti, u kojima je promjenjivi dio kamatne stope vrlo nizak.
Međutim, situacija je gora za one koji su uzeli kredit u francima i iz nekog razloga htjeli kredit otplatiti ranije ili prodati nekretninu. Naravno, prodaja nekretnine pod hipotekom u CHF je moguća, ali je isplativost transakcije ponekad vrlo upitna.
Slažu li se banke na prodaju stana pod hipotekom u francima?
Banka je vjerovnik hipoteke i o njemu ovisi hoće li prodaja stana uopće biti moguća. Na sreću, većina banaka (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) dopuštaju prodaju nekretnina. Neke institucije (poput Alior banke i Bank Zachodni WBK) zadržavaju pravo donošenja pojedinačne odluke. U ovom slučaju analiza obuhvaća vrijednost nekretnine, financijsko stanje potencijalnog kupca stana, kao i vrijednost hipotekarnog duga.
Nekoliko banaka odbacuje mogućnost prodaje stana hipotekarnog u francima unaprijed, samo ga stavljajući u ovisnost o otplati cijelog duga.
Kako prodati dužnički stan?
Prodaja stana opterećenog kreditima u švicarskim francima nije najjednostavnija stvar. Pronalaženje kupca može potrajati. Stoga je u mnogim slučajevima prodavač prisiljen prodati stan nešto ispod njegove tržišne vrijednosti.
Na početku se moramo pobrinuti da vjerovnik dopusti prodaju zaduženog stambenog prostora i dopusti ustupanje hipotekarnih kredita. U većini slučajeva s tim neće biti velikih problema.
Preporučena prijenosna računala - provjerite cijene!
Mnogo važnije bit će izjava banke o vrijednosti nepodmirene obveze i mogućnosti brisanja hipoteke. Vjerovnik mora naznačiti vrijednost hipoteke, iznos provizije na prijevremenu otplatu duga. Izjava mora sadržavati i broj bankovnog računa za plaćanje potraživanja, kao i obećanje (potvrda da se nakon plaćanja obveze hipoteka može izbrisati iz zemljišne i hipotekarne knjige). U slučaju hipoteke u francima, bit će također važno pretvoriti CHF u PLN. Trenutna stopa mora biti navedena u bankovnom pismu. Više informacija o tome kako otplatiti hipoteku možete pronaći ranije U ovom članku.
Na izdavanje takvog izvoda banaka možemo čekati i nekoliko tjedana. Njegova cijena ne smije prelaziti 100 PLN.
S kupcem stana potpisujemo notarski ugovor
Prodaja se može odvijati na dva načina. Prvi je potpisivanje ugovora o pretprodaji. Na temelju toga kupac će uplatiti odgovarajuću akontaciju na račun prodavatelja. Najčešće se njegova vrijednost koristi za otplatu hipotekarnog kredita .. Prodavatelj plaća hipoteku i briše je iz zemljišne i hipotekarne knjige. Kasnije se potpisuje ugovor o kupoprodaji nekretnine. Kupac uplaćuje nedostajući iznos novca na bankovni račun koji je naveo prodavatelj.
U praksi će se mali broj kupaca složiti s ovim oblikom transakcije. Za kupca će ustupanje kredita i njegova neovisna otplata biti sigurnije rješenje. U tu svrhu bit će potreban pristanak banke na ustupanje i potpisivanje pravilno formuliranog kupoprodajnog ugovora. Nakon sastavljanja javnobilježničkog akta kupac prenosi sredstva u dva dijela.
Prvi dio ide prodavatelju, drugi se prenosi na bankovni račun i pokriva vrijednost hipoteke.
Nažalost, krediti u švicarskim francima često stvaraju bizarnu situaciju u kojoj iznos duga premašuje stvarnu vrijednost imovine. U ovoj situaciji potencijalni prodavatelj neće primiti nikakav prihod od prodaje te će ponekad morati platiti dodatno kako bi otplatio hipoteku. Takva prodaja nema ekonomsko opravdanje, pa stoga ostaje u sferi teorijskih razmatranja.
Hipoteka i njeno brisanje iz zemljišne knjige
Kao što znate, hipotekarni krediti dobivaju upis u zemljišnu i hipotekarnu knjigu. Međutim, nakon što se dug otplati, unos se ne briše automatski. Vlasnik nekretnine mora izvršiti posebno brisanje iz zemljišne i hipotekarne knjige. Ako je zahtjev u potpunosti riješen, brisanje ne bi trebalo predstavljati preveliki problem. Najmodavac mora od banke dobiti izjavu o otplati duga i suglasnost za otkazivanje hipoteke. Zatim morate podnijeti odgovarajući zahtjev sudu za zemljišne i hipotekarne knjige. Sud razmatra zahtjev u roku od 1 do 2 mjeseca, a zatim donosi odluku. Pozitivna odluka rezultira brisanjem hipoteke iz zemljišne i hipotekarne knjige. Naknada za uklanjanje hipoteke iznosi cca 100 PLN.
Alternativni razvoj - prijenos hipoteke i prodaja stana
Neki zajmoprimci smatraju isplativim prenijeti hipoteku na drugu nekretninu. Važno je da zajmoprimac ne mora biti njegov vlasnik. Dopušten je prijenos hipoteke na nekretnine članova obitelji (npr. Roditelja). Hipoteka se može prenijeti samo uz pristanak vjerovnika i svih vlasnika nekretnine. Banka procjenjuje tehničko stanje "nove" zgrade, utvrđuje njezinu tržišnu vrijednost i izračunava vrijednost njenog kolaterala. Hipoteka se prenosi u drugu zgradu, ali vjerovnik ipak mora vratiti zajam. Jedina je razlika u tome što stan više nije opterećen i vjerovnik ga može lako prodati po tržišnim cijenama.
