Većina građevinskih radova podliježe dozvoli ili barem obavijesti o građevinskom zemljištu. Nepoštivanje toga smatra se neovlaštenom gradnjom i može imati dalekosežne posljedice (novčana kazna ili čak nalog za rušenje). Novi zakon o gradnji također omogućuje legalizaciju neovlaštene gradnje. Postupci nisu najjednostavniji, ali trebali biste ih bolje pogledati.
Tražite li provjerenu građevinsku ili rušilačku tvrtku u svom području? Koristite besplatnu uslugu pretraživanja izvođača na građevinskim kalkulatorima. Ispunite jedan obrazac, potvrđujete upit i već primate posebne ponude provjerenih tvrtki.
Što je neovlaštena gradnja i kako se ona događa?
U Zakonu o gradnji nema jasne definicije pojma neovlaštene gradnje. Općeprihvaćena definicija pretpostavlja da je neovlaštena gradnja izgradnja objekta bez građevinske dozvole ili dozvole. U praksi se pokazalo da se mnogo više slučajeva tretira kao neovlaštena gradnja. Vrlo čest primjer bezakonja je dodavanje prostorija postojećim zgradama. Sukladno pretpostavkama Zakona o gradnji, od 13. veljače 2022., građevinski nadzor može smatrati i zgrade koje su izgrađene protivno standardima i propisima kao bezakonje (npr. Bez upravitelja gradnje, bez vođenja građevinskog dnevnika ili u slučaju odstupanja radova od građevinskog projekta).
Nepoštivanje važnih odredbi zakona može dovesti do toga da naša nekretnina postane građevinska dozvola i bit će izrečene kazne. To se može odnositi čak i na zgrade koje su već dobile građevinsku dozvolu. Vrlo čest razlog za smatranje objekta građevinskom dozvolom je početak građevinskih radova prije dobivanja konačne odluke. Upamtite da starost ima 65 dana za izdavanje građevinske dozvole. Vrijeme čekanja može se produžiti ako je dokumentacija priložena uz prijavu nepotpuna ili u neskladu s lokalnim planom prostornog razvoja. Možda je u iskušenju započeti građevinske radove prije izdavanja konačnog odobrenja, ali to predstavlja veliki rizik za investitore (od kazni do naloga za rušenje).
Neovlaštena gradnja nije jednaka samovolji
Neovlaštena gradnja može se legalizirati prema dva odvojena postupka. Posljednjih desetljeća na snazi su različiti zakoni o gradnji. Jedan od najstarijih pravnih akata je Zakon o gradnji od 24. listopada 1974. godine. Istina je da su načela i prava sadržana u ovom aktu odavno zastarjela i zastarjela, ali njihove se odredbe koriste i danas. Posebne odredbe Zakona iz 1974. tiču se svih bezakonja koja su izvršena prije 1995. godine (tj. Do stupanja na snagu novog akta).
Ovdje je vrijedno napomenuti da je Zakon iz 1974. bio liberalniji u odnosu na neovlaštenu gradnju. Proces legalizacije zgrada prije 1995. nije najlakši, ali legalizacija obično ne uključuje nalog za plaćanje velike kazne. Međutim, nove odredbe zakona o gradnji ne sadrže jasnu definiciju završetka izgradnje. Stoga je u mnogim slučajevima teško dokazati da je nekretnina izgrađena prije 1995. godine. U praksi to dovodi do pokretanja dosadnih upravnih postupaka.
Neovlaštene građevinske aktivnosti osnovane nakon 1995. godine podliježu odredbama novog pravnog akta, tj. Zakona od 7. srpnja 1994. o građevinskom zakonu. Ovaj zakon stupio je na snagu 1. siječnja 1995. i obuhvaća sve zgrade izgrađene od tog datuma. Legalizacija novih zgrada možda nije tako komplicirana kao legalizacija zgrada prije 1995. godine. Međutim, novi zakon o izgradnji predviđa niz visokih financijskih sankcija (tzv. Naknade za legalizaciju).
Sadržaj Zakona o građevinarstvu mijenjao se mnogo puta. Posljednje dvije velike izmjene stupile su na snagu 2022-2023., a zatim 2022. godine. Mijenjaju percepciju i legalizaciju takozvanog građevinskog akta.
Legalizacija neovlaštene gradnje prema zakonu iz 1994. godine
Sukladno Zakonu o građevinskim zakonima iz 1994. godine, objekti izgrađeni prije 1995. mogu se amnestirati i legalizirati ako ispunjavaju dva osnovna uvjeta:
- Objekt se nalazi na zemljištu koje prema planovima prostornog uređenja ima status građevinske čestice;
- Objekt ne predstavlja nikakvu prijetnju sigurnosti ljudi, a istovremeno ne pogoršava zdravstvene uvjete u obližnjoj okolici.
Nepoštivanje gornja dva uvjeta moglo bi rezultirati nalogom za rušenje. S druge strane, ako građevina zadovoljava uvjete, moramo dokazati da je zapravo izgrađena prije 1995. godine. Stoga je prvi korak koji moramo poduzeti za legalizaciju prikupiti odgovarajuće dokumente. U mnogim slučajevima to možda nije tako jednostavno. Dokazivanje da je izgradnja završila prije više od 19 godina može biti najkompliciranije. Državne vlasti (starešine, uredi) arhiviraju građevinsku dokumentaciju tek od 1999. godine. Građevinske dozvole i dokumentacija prije 1999. obično više ne postoje. Građevinske prometne knjige koje su se vodile u općinskim uredima mogu biti od pomoći. Također vrijedi tražiti račune za građevinski materijal, ugovore s građevinskim radnicima i svjedocima koji će potvrditi da je izgradnja završena prije 1995. godine.
Nakon što prikupite potrebne dokumente, idite pokrajinskom inspektoru za nadzor gradnje i podnesite zahtjev za izdavanje uporabne dozvole. Aplikaciji prilažemo niz popratnih dokumenata. Trebat će vam:
- kao izgrađen inventar objekta
- tehničko vještačenje koje potvrđuje prikladnost objekta za uporabu
Izmjenama i dopunama Zakona o gradnji 2022. godine
Trenutno obvezujuća verzija Zakona o gradnji objavljena je 13. veljače 2022. godine. Njegove su pretpostavke stupile na snagu u rujnu 2022. Izmjena je napravljena iz nekoliko razloga. Jedan od njih bila je potreba standardizacije postupka legalizacije neovlaštene gradnje. Izmjenama se također uvodi pojednostavljena metoda postupka legalizacije. Međutim, jedna stvar ostaje nepromijenjena - kazne i dalje mogu biti vrlo visoke!
Sukladno sadržaju izmjene, sada se bavimo neovlaštenom gradnjom ne samo kad je izgradnja završena, a da o tome nismo obavijestili ured! Događa se ako uopće započne bilo koji posao prije donošenja konačne odluke. Osim toga, definicija neovlaštene gradnje uključuje i sve građevinske radove koji nisu u skladu s važećim propisima. Što to znači u praksi? Možemo snositi posljedice ako, na primjer, nije zaposlen upravitelj web mjesta ili ako postoje značajne kontradikcije između dizajna i izvođenja.
Legalizacija neovlaštene gradnje nakon rujna 2022. godine
Na sreću, investitor ima mogućnost izbjeći kaznu za neovlaštenu gradnju. Od izmjene i dopune ovaj je postupak standardiziran i lakši nego prije. No, je li postupak legalizacije moguć, utvrđuje tijelo za nadzor gradnje. U protivnom će možda biti potrebno srušiti bespravno sagrađenu zgradu.
Trenutačno je postupak legalizacije mnogo jednostavniji nego prije. Naravno, da bi se to učinilo, građevinsko tijelo mora zaustaviti nadzor nad zgradom. Sljedeći korak je podnošenje zahtjeva za pokretanje postupka legalizacije. Investitor ima 30 dana za to. Nakon dobivanja pozitivnog mišljenja od nadzornog tijela, pristojba za legalizaciju mora se platiti i gradnja se može nastaviti.
Zakon o gradnji od 13. veljače 2022. također je uveo dodatne postupke u vezi s neovlaštenom gradnjom u slučaju zgrada izgrađenih prije 20 godina. To je takozvani pojednostavljeni postupak legalizacije, a javlja se i na zahtjev investitora.
